L’investissement locatif est pour certains le Graal en termes d’achat immobilier. En plus de vous conférer une propriété il peut aussi être source de revenus complémentaires.
Toutefois ce projet peut être risqué car il engage des montants importants. A travers cet article, nous vous donnons les clés pour réussir un investissement locatif même en étant novice 🔎
Bien réfléchir à votre projet d’investissement pour maximiser sa réussite
1. Faites des recherches sur l’investissement locatif
L’une des premières clés est de vous intéresser au sujet afin d’en avoir une certaine maîtrise. En investissant dans l’immobilier locatif, vous allez en effet acquérir une triple casquette : celle d’investisseur, de propriétaire et de gérant de patrimoine. Cela suppose donc de connaître un minimum votre sujet afin de ne pas vous faire piéger, pire encore de vous mettre en difficulté financière en réalisant de mauvais investissements. Pas d'inquiétude toutefois, vous n’avez pas besoin de devenir un expert en la matière. Soyez simplement curieux afin de comprendre les bases de l’investissement locatif. Si vous lisez cet article, vous êtes sur la bonne voie !
Vos principaux axes de recherches doivent être les suivants :
- Le marché locatif actuel : comment la demande évolue-t-elle, la demande est-elle suffisamment forte et dynamique pour maximiser le taux d’occupation du futur logement, etc. ;
- Les loyers : quel est le montant actuel des loyers pour une géographie précise et un type de bien précis; quelle est la tendance de fond des loyers (hausse ou baisse) ;
- Les différents types de logement disponibles : quels sont les logements aujourd’hui les moins chers, les plus rentables, les plus accessibles à la propriété, etc.
Ces trois catégories sont bien évidemment liées et devront être articulées pour déterminer une stratégie d’investissement optimale.
2. Soyez clair sur vos objectifs
Autre clé : vous devez, en amont de votre investissement, déterminer exactement les caractéristiques du bien que vous souhaitez acquérir et votre stratégie d’investissement.
L’aspect stratégique de votre investissement repose sur la vision à long terme que vous avez de votre logement :
- Si votre objectif est de louer votre bien puis de l’occuper à terme, il va de soi que vous devez être plus exigeant sur le choix du logement en question puisqu’il a vocation à devenir votre logement ;
- Si votre objectif est de le louer directement et en tirer un revenu complémentaire maximum, la localisation du bien joue un rôle important, tout comme l'état du logement : un logement neuf ou récemment rénové aura une plus-value non négligeable par rapport à un logement ancien ;
- Si votre objectif est de revendre votre bien après plusieurs années, notamment pour en tirer une plus-value, renseignez vous bien sur les dynamiques actuelles du marché pour vous offrir un logement dont la valeur augmentera substantiellement dans le futur.
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Les clés pour trouver le bien qui répond à vos attentes
3. Un bon emplacement pour le valoriser
La localisation du logement est clé lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Un logement situé à proximité de transports en communs, de lieux réputés ou encore d’une université aura tendance à être plus profitable que des logements en périphérie. En effet, d’une part les loyers sont plus chers en centre-ville et dans les lieux de vie, d’autre part ils attirent davantage d’individus, ce qui tire les loyers vers le haut.
Orientez-vous par exemple vers les bassins de population tels que la région parisienne afin de maximiser vos chances de rentabiliser votre investissement.
Il peut donc être pertinent de vous renseigner sur le marché géographique que vous visez, sur l'évolution des loyers constatée ces dernières années et celle anticipée dans les prochaines années, mais également sur les politiques et réglementations particulières d’une ville (l’encadrement des loyers par exemple). Bref, vous cherchez à savoir si c’est le bon endroit pour investir.
4. Choisir le bon type de logement
Ce choix est fonction de la stratégie que vous vous êtes fixée au début de votre projet,comme nous l'évoquions plus haut. Pour vous aider dans votre démarche, posez-vous les questions suivantes :
- Maison ou appartement ? L’important est de choisir une surface adaptée à votre objectif de départ ;
- Petite ou grande surface ? Les petites surfaces sont dites plus rentables car elles dégagent un revenu plus important en peu de temps, alors que les grandes surfaces (en particulier les maisons) sont réputées moins lucratives. En revanche, ces dernières apportent plus de sécurité car elles sont souvent louées par des individus pour une longue durée, contrairement aux petites surfaces où les locataires se succèdent régulièrement (les logements étudiants en sont le meilleur exemple) ;
- Neuf ou ancien ? Les logements neufs peuvent être loués plus chers mais les logements anciens peuvent avoir un potentiel de rénovation conséquent ;
- Vide ou meublé ? Les logements meublés augmentent vos chances de trouver un locataire mais représentent un coût supplémentaire. Tout dépend du type de locataire(s) que vous visez.
Pour financer votre investissement locatif, vous avez deux options : vous pouvez utiliser votre épargne ou bien, vous pouvez contracter un crédit immobilier.
Attention ! Contracter un crédit immobilier n'est pas anodin. Un crédit vous engage et doit être rembourser sous peine de poursuites judiciaires. Ne vous endettez pas au-delà de vos capacités d'endettement.
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez, surtout en période de taux très bas, ne pas utiliser d'apport personnel, explications.
5. Minimiser l’apport personnel...
L’apport personnel est utile de plusieurs manières lors d’un investissement immobilier. Tout d’abord, 10% d’apport minimum est en général demandé pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. De plus, l’apport prouve à votre banquier votre capacité à épargner et à gérer sainement vos revenus.
Toutefois, notons que l’apport n’est pas une obligation. C’est d’autant plus vrai dans le cadre d’un investissement locatif : les banques sont davantage disposées à vous prêter de l’argent puisqu’il va servir à générer un revenu futur et que l’absence d’apport renforce l’effet de levier du crédit.
… pour profiter de la rentabilité de votre épargne
Un investissement locatif sans apport est en effet un moyen de profiter au mieux de la rentabilité de votre épargne. En d’autres termes, emprunter dans ce cadre là est plus rentable pour vous et ce pour plusieurs raisons :
- Les taux d’intérêt actuels sont très bas, entre 1 et 2 %, pour acheter un bien : bien placer votre épargne va donc vous rapporter (beaucoup) plus que ce que va vous coûter votre crédit ;
- En finançant votre investissement par un prêt, vous devez obligatoirement souscrire à une assurance. Celle-ci vous protège au point qu’il devient presque plus risqué de mettre de l’argent de votre poche. Par exemple, en cas de décès, la banque paie le reste des mensualités et les héritiers récupèrent le bien entièrement payé.
6. Faites-vous conseiller par un courtier pour négocier le meilleur taux
Rechercher et trouver les meilleures conditions pour votre emprunt peut parfois se révéler pénible. Heureusement, de la même manière que vous pouvez faire appel à un agent immobilier pour vos recherches, vous pouvez vous faire aider par un courtier en prêt immobilier.
Le courtier se charge de chercher et comparer les offres de prêt et trouver l’emprunt le plus adapté à votre profil, puis de le négocier auprès de la banque choisie.
Comment financer au mieux votre investissement ?