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Par Luko
Bien que très ancien, l’achat en tontine est assez peu connu du grand public. Pourtant, son fonctionnement en fait une solution avantageuse pour les achats immobiliers à plusieurs ! Son principe est simple : la pleine propriété d’un bien revient au dernier acheteur survivant. Si le concept vous parait abstrait, pas d’inquiétudes, on vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce que la tontine ?
La tontine, également appelée acte tontinier, est une ancienne pratique financière qui a vu le jour au 17ème siècle. À cette période, les finances de l’État sont mises à mal suite aux différentes guerres menées par Louis XIV.
Pour renflouer les caisses du royaume, un nouveau système d’investissement est mis en place suite à l’idée de Lorenzo Tonti, célèbre banquier napolitain de l’époque, qui donnera alors son nom à la tontine.
Son concept est plutôt simple : plusieurs investisseurs alimentent régulièrement un fonds d’État, en échange de dividendes. Si l’un d’eux décède, les autres se voient attribuer ses parts de façon égale. À la fin, c’est le dernier investisseur survivant qui touche l’intégralité des sommes versées, à la manière d’une cagnotte.
Ce type d’investissement n’a pas rencontré un franc succès en France, contrairement à d’autres pays comme le Royaume-Uni ou les États-Unis. Pour clore ce résumé historique, sachez que la tontine a fini par être interdite dans ces pays, car les différents investisseurs avaient tendance à s’entretuer pour être le dernier survivant, et ainsi empocher la mise…
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La clause d’accroissement
Si l’investissement en tontine est désormais bien mieux encadré, il n’est presque plus pratiqué. En revanche, le concept a été appliqué aux achats immobiliers et existe encore de nos jours. Dans ce cas, on parle de clause d’accroissement, ou encore de clause de tontine, dont le fonctionnement ressemble quelque peu à l’achat en viager.
Cette clause est incluse dans l’acte notarié associé au contrat de vente, et stipule que le dernier cosignataire survivant obtiendra la pleine propriété du bien de façon rétroactive. Cela signifie donc qu’il sera considéré comme ayant été l’unique propriétaire du bien dès son achat, et le bien n’aura jamais fait partie du patrimoine des acheteurs décédés.
Les héritiers et ayants droit des autres cosignataires décédés n’auront aucun droit sur le bien, et ne pourront pas demander à ce que ce dernier soit comptabilisé dans leur héritage. Ils ne pourront pas non plus demander à ce que le propriétaire leur verse un quelconque dédommagement.
L’achat en tontine est souvent utilisé par des acheteurs en couple qui ne sont pas mariés ou pacsés et souhaitent se protéger de l’indivision en cas de décès de l’un d’entre eux. En effet, la propriété totale du bien est garantie au survivant, peu importe le régime matrimonial du couple, et de la présence ou non d’ayants droit du côté du conjoint décédé.
Le survivant évite ainsi l’obligation de rachat des parts de son défunt conjoint pour conserver le logement.
Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en tontine avec plusieurs amis par exemple, elle n’est pas réservée aux couples.
Conditions nécessaires
Pour qu’un achat en tontine soit valable, le pacte tontinier doit respecter deux conditions spécifiques :
- Avoir un caractère aléatoire ;
- Être financé par l’ensemble des cosignataires.
Pour commencer, il est impératif que les différents tontiniers aient une espérance de vie similaire. Il n’est donc pas possible de faire un achat en tontine entre parents et enfants, puisque l’écart d’âge entre les deux signataires serait trop important.
De même, lorsqu’un associé a une maladie grave, qui est connue des autres signataires, la tontine est impossible. L’état de santé de l’ensemble des tontiniers doit être équivalent, et la mort de l’un d’eux ne doit pas être prévisible.
S’il est tout de même souscrit alors que le critère aléatoire n’est pas présent, le pacte tontinier pourra être annulé à postériori et requalifié en donation déguisée par l’administration : attention au redressement fiscal !
Le financement du bien est également règlementé pour pouvoir réaliser un acte tontinier. Toutes les parties doivent y participer, sous peine de voir l’acte annulé. Il n’est toutefois pas obligatoire de financer à parts égales : les apports peuvent être déséquilibrés en fonction de la situation financière de chacun. La tontine fait partie des crédits immobilier sans apport car seules les mensualités sont comptabilisées.
Le pacte tontinier et la succession
Lorsqu’un pacte tontinier est conclu, il exclut le bien acquis de l’héritage des ayants droit des acheteurs. Par exemple, si la tontine est faite par un couple, lorsque l’un des deux décèdera, le survivant sera automatiquement considéré comme le propriétaire unique du bien. Les enfants n’auront donc aucun droit sur la maison ou l’appartement achetés par leurs parents : la réserve héréditaire ne s’applique pas.
Prenons l’exemple d’un couple dans lequel un des partenaires a eu un enfant d’une précédente union. Si le couple achète un bien et que le parent décède, son enfant est normalement en droit de réclamer la moitié du logement. Avec un acte tontinier, la totalité du bien sera la propriété du conjoint survivant, sans que l’enfant ne puisse s’y opposer.
Un pacte tontinier est utile en cas de famille recomposée, lorsque les relations entre l’acheteur survivant et sa belle famille sont compliquées. Ainsi, après le décès de son ou sa conjointe, le propriétaire n’aura pas à craindre d’être expulsé ou dépossédé de son bien, même si le couple n’était pas marié.
Attention toutefois, car une tontine ne doit pas être conclue dans le but de déshériter volontairement ses enfants: c’est interdit par la loi française. Si les enfants s’estiment lésés et peuvent prouver que la tontine a été faite uniquement pour les priver de leur réserve héréditaire, elle sera annulée.
La fiscalité de l’achat en tontine
Le pacte tontinier présente plusieurs spécificités, et notamment fiscales.
La tontine est considérée comme un achat avec une clause particulière, et non comme une donation ou un legs. De ce fait, la fiscalité applicable devrait être celle des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui sont bien moins élevés que les droits de succession, ou droits de mutation à titre gratuit (DMTG).
Bon à savoir : on parle de donation lorsque le bien est transmis pendant que son propriétaire est en vie, et de legs lorsque le don se fait après le décès, via un testament.
Toutefois, pour lutter contre l’optimisation fiscale et empêcher des acheteurs de conclure un pacte tontinier uniquement dans le but d’éviter de payer des droits de succession, l’État applique à la tontine la même fiscalité que celle d’une succession.
De ce fait, l’acquéreur survivant devra s’acquitter de droits de succession, dont le montant sera calculé en fonction du degré de parenté avec le défunt. Lorsque les deux acquéreurs n’étaient que concubins par exemple, le conjoint survivant sera taxé à hauteur de 60 % de la valeur du bien, après un abattement de 1594 €.
En revanche, si le couple était marié ou pacsé, le conjoint survivant sera totalement exonéré du paiement des droits de succession.
Une exception toutefois : si le bien était la résidence principale du conjoint survivant, et que sa valeur ne dépasse pas 76 000 €, il faudra appliquer les règles de la fiscalité des droits de mutation à titre onéreux. Le survivant devra donc s’acquitter d’une taxe, plafonnée à 5,81 %, que le couple ait été marié ou non.
Un bien acquis avec une clause d’accroissement ne rentre pas en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Le pacte tontinier en SCI
Il est possible de réaliser un achat en tontine via une SCI classique ou une SCI familiale pour échapper au paiement des droits de succession. Il suffit d’appliquer un pacte tontinier sur les parts sociales de la société.
Quelques règles doivent cependant être respectées pour que l’opération soit acceptée :
- La SCI ne doit pas être créée dans l’unique but de faire une optimisation fiscale. Il faut pouvoir prouver qu’elle facilite la gestion d’un bien, dans le cas de l’achat d’un immeuble par exemple ;
- Le capital de la SCI doit être divisé en parts sociales, mais au moins un tiers de ces parts doit être attribué au pacte tontinier ;
- Le bien doit être acquis au nom de la SCI ;
- Les membres de la SCI doivent respecter les mêmes critères que les particuliers, à savoir avoir une espérance de vie similaire, pas de maladie grave, et le financement doit être réparti entre tous les associés.
Si tout est en ordre, alors seuls les droits d’enregistrement de 5,09 % seront dus. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un juriste, notaire ou avocat fiscaliste pour être guidé dans votre projet, car l’administration fiscale ne vous fera pas de cadeau. En cas d’abus de droit, vous risquez une pénalité de 80 % de la valeur du bien !
Les inconvénients
Malgré les avantages cités précédemment, un achat en tontine doit être murement réfléchi, car il comporte quelques inconvénients.
Tout d’abord, toutes les décisions concernant le bien acquis en commun doivent être prises à l’unanimité, par tous les tontiniers. Lorsque le logement est acheté par un couple qui s’entend bien, il est facile de trouver des compromis. Cependant, lorsque l’achat a été fait par un groupe de plusieurs personnes, ou en cas de divorce ou de séparation, la tâche s’annonce plus compliquée !
Par exemple, si l’un des tontiniers veut revendre le bien, il ne peut pas le faire sans l’accord des autres parties prenantes. Il ne sera pas possible, contrairement à l’indivision, de forcer le partage du bien. La tontine est indissoluble, même si le couple d’acquéreurs est séparé.
En cas de conflit, la seule issue sera d’attendre le décès des autres associés tontiniers.
Du côté des banques, le financement d’un prêt immobilier pour l’achat d’un bien en tontine est très compliqué à obtenir. En effet, un pacte tontinier implique que le propriétaire définitif du bien n’est pas connu lors de l’achat : il est donc impossible de souscrire une hypothèque comme garantie de prêt, et l'assurance emprunteur n'est pas applicable sur cette opération.
Concernant la transmission, si le couple n’était pas marié, la tontine ne représente un avantage fiscal que si la valeur du bien est inférieure à 76 000 €. Au vu des prix de l’immobilier, ce cas de figure est plutôt rare de nos jours, ce qui fait que le concubin survivant devra s’acquitter de droits de succession élevés.
La tontine est non seulement un investissement au long terme, mais également un pari sur l’avenir : il n’est pas possible de savoir quel acquéreur obtiendra la pleine propriété du bien ! Elle peut donc être considérée comme une perte de capital pure pour les acquéreurs décédés : les fonds investis dans le bien seront perdus, et la propriété ne reviendra pas à leurs héritiers.
Sortir du pacte
Conclure un pacte tontinier ne doit pas être pris à la légère, car une fois qu’il est enregistré par le notaire, il est très difficile d’y mettre un terme. Il est possible de sortir d’une tontine de son vivant, mais uniquement dans trois cas de figure précis.
La revente des parts entre tontiniers
Dans le cas d’un achat en couple, si l’un des acquéreurs souhaite quitter une tontine, il peut revendre ses parts à l’autre. Dans ce cas, la clause de tontine est automatiquement annulée, puisqu’il n’y a plus qu’un seul propriétaire.
Le conjoint restant obtient donc la pleine propriété du bien.
La revente du bien
Si le conjoint ou les autres associés ne souhaitent pas racheter les parts de l’acquéreur sortant ni conserver le bien, il est possible de le vendre. La vente doit être actée à l’unanimité, et les parts seront revendues à une ou plusieurs personnes tierces.
Pour rappel, en cas de désaccord de l’un des associés, il ne sera pas possible d’effectuer la vente.
La requalification du contrat d’achat
Si la clause de tontine est réalisée après la signature de l’acte de vente devant le notaire, elle peut être annulée. En effet, elle sera considérée comme un désavantage pour les ayants droit de l’acheteur qui décèdera en premier.
Les héritiers peuvent ainsi saisir la justice pour requalifier le contrat d’achat en donation déguisée, et faire annuler la clause tontinière.
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