La clause de solidarité du bail de colocation
Les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire
Par Luko
Accéder au logement pour un étudiant ou une personne percevant de faibles revenus ressemble bien souvent à un parcours du combattant : il est courant dans cette situation que le propriétaire d'un bien donné en location exige du futur locataire une garantie complémentaire sous la forme d'une caution. Mais quels sont les risques pour la personne qui se porte garant ? Quelles sont les démarches à effectuer pour se porter caution ? On répond à toutes vos questions dans cet article.
Être garant : les implications légales
Se porter garant pour un proche implique de signer un contrat de cautionnement. Par cet acte, le caution s'engage alors à payer à la place du locataire toutes les dettes relatives au logement en cas de défaillance de paiement de celui-ci comme :
- le loyer ;
- les charges locatives ;
- les dommages et intérêts s'il y a lieu ;
- les dégradations éventuelles consécutives au départ du locataire.
En règle générale, le garant du locataire est un membre de sa famille ou éventuellement un ami. Le cas le plus fréquent concerne le parent qui se porte garant pour un enfant étudiant ou disposant de faibles ressources. Dans tous les cas, il est préférable avant d'arrêter votre décision et de vous engager de :
- s'assurer que la personne pour qui vous vous portez garant soit en capacité d'assumer les charges financières inhérentes au logement ;
- disposer de revenus suffisants pour faire face en cas de défaut de paiement du débiteur principal ;
- vérifier si le propriétaire ne bénéficie pas déjà d'une assurance loyer impayé. Dans ce cas, il ne peut pas demander à son futur locataire d’avoir un garant.
Caution simple ou caution solidaire : les différences
Dans le cas d'une caution simple, en cas de défaillance de paiement, le bailleur ne peut se retourner contre le garant que s'il a au préalable épuisé tous les recours possibles à l'encontre du locataire. Cela signifie que le propriétaire doit dans un premier temps envoyer au locataire un commandement de payer via un huissier de justice (dont une copie doit être remise au garant). Ce n'est que lorsque cette procédure a échoué qu'il peut alors exiger le paiement des dettes locatives à la caution.
À contrario, lorsque le garant est caution solidaire, le bailleur peut s'adresser à lui dès le premier loyer impayé, et ce que le locataire soit solvable ou non. Par conséquent, il a l'obligation d'honorer les dettes locatives. À défaut, il encoure le risque d'être poursuivi en justice par le propriétaire du bien donné en location.
Dans la majorité des cas, la caution solidaire est la garantie privilégiée par les propriétaires bailleurs.
Les risques et limites de l'engagement de la caution
En vous portant caution, vous prenez le risque d'impacter vos finances mais aussi d'exposer votre patrimoine personnel. Pour réduire ce risque, il est possible de limiter votre engagement à une certaine somme et durée (indéterminée ou déterminée) en les mentionnant dans l'acte de cautionnement. Sachez aussi qu'il est possible de se retourner par la suite contre le locataire afin d'obtenir le remboursement des sommes payées pour son compte en vertu des articles 2306 et 2309 du Code civil. Le délai fixé par la loi pour entreprendre une action contre le locataire est fixé à 10 ans.
Le garant reste obligatoirement caution jusqu'à l'expiration du bail même en cas de durée déterminée notifiée dans l'acte de cautionnement.
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Qui peut se porter caution pour un locataire ?
Le garant peut aussi bien être une personne physique (particulier) qu'une personne morale (entreprise). Cependant, se porter garant ne se limite pas seulement à donner son accord. En effet, pour que le bailleur accepte le cautionnement, il est nécessaire de justifier de solides ressources financières et de formaliser son engagement par le biais d'un écrit.
Les démarches à effectuer
Afin de valider le cautionnement, vous devrez donc fournir au propriétaire des justificatifs attestant de votre solvabilité accompagnés d'un acte stipulant votre engagement.
Les documents à fournir
Les pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur à une caution sont encadrées par la loi (Annexe II du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). Afin d'étudier le dossier de cautionnement, le propriétaire du bien à louer est donc en droit de réclamer :
- une copie de votre carte d'identité, passeport ou permis de conduire ;
- un justificatif d'immatriculation de moins de trois mois pour les entreprises ;
- un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois ;
- un contrat de travail accompagné de vos trois derniers bulletins de salaire ;
- ou les deux derniers bilans pour les garants exerçant une activité non salariée ;
- ou un justificatif de pension ou retraite attestant de vos ressources sur les trois derniers mois ;
- le dernier avis d'imposition ;
- etc.
L'acte de cautionnement
Depuis l'entrée en vigueur en 2018 de loi Elan, il n'est plus nécessaire de rédiger un écrit manuscrit. Pour vous aider, n’hésitez pas à personnaliser, imprimer et signer notre modèle.
Modèle d'acte de cautionnement
[Nom Prénom du Caution]
[Adresse]
[numéro de téléphone]
Acte de cautionnement
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Prénom] ............................................ [Nom de la caution] ............................................ , né(e) le [Date de naissance] ............................................ à [Commune] ............................................ , demeurant à l'adresse suivante : [Adresse de la caution] ............................................ , [Code postal] ............................................ [Commune] ............................................ déclare me porter caution [Simple/Solidaire] ............................................ de [Prénom] ............................................ [Nom du locataire] ............................................ pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par le bailleur [Nom du bailleur] ............................................ , résidant [Adresse ............................................ ], [Code postal] ............................................ [Commune] ............................................ , pour la location du logement situé [Adresse du bien donné en location] ............................................ , [Code postal] [Commune] .............................................
J'ai pris connaissance du montant du loyer de [Montant du loyer en toutes lettres] ............................................ , soit [Montant du loyer en chiffres] ............................................ euros par [Mois/Trimestre/An] ............/............/............ Il sera révisé annuellement tous les [Date de révision] selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE au [Date de période de référence de l'IRL indiquée sur le bail] ............/............/............ . Je m'engage à m'acquitter personnellement des sommes dues par le locataire [Nom Prénom du locataire] ............................................ en cas de défaillance de ce dernier.
Cet engagement pour une caution [Simple/Solidaire] ............................................ est valable pour une durée [Indéterminée/Déterminée] ............................................ (précisez la durée si elle est déterminée) pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.»
[Nom Prénom du Caution]
[Signature]
En cas d'impayé de loyer du locataire
En tant que caution solidaire, le garant est redevable au même titre que le locataire de la dette locative. Par conséquent, dès le premier euro impayé le bailleur peut s'adresser au garant de la même manière qu’il le ferait à son locataire via :
- l'envoi d'une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- l'envoi d'un commandement de payer dans un délai de 2 mois par huissier en cas de mise en demeure infructueuse ;
- l'envoi d'une assignation à comparaître devant le tribunal d'instance en cas d'inaction de la part des débiteurs.
Toutes ces démarches entreprises par le bailleur ont pour objectif de faire réagir le débiteur principal ou la caution dans le but de récupérer les sommes impayées.
Quand s'achève le cautionnement ?
Comme nous l'avons vu précédemment, la durée d'un cautionnement peut être déterminée ou indéterminée selon le type d'engagement que vous avez signé.
Mettre fin à un acte de cautionnement à durée déterminée
Si une durée précise est mentionnée dans l'acte (bail de 3 ans pour une location vide ou 9 mois minimum pour un logement meublé étudiant), vous n'avez pas la possibilité de vous désengager avant son terme. Par contre, si aucune clause d'extension au contrat de location ne figure dans l'acte de cautionnement, le garant est automatiquement libéré de son engagement dès l'expiration du bail. De fait, vous n'êtes plus considéré comme redevable des dettes locatives engendrées après cette durée initiale.
Mettre fin à un acte de cautionnement à durée indéterminée
Dans le cas où aucune durée n'a été mentionnée dans l'acte signé, alors le cautionnement est à durée indéterminée. Cela signifie que vous ne pouvez vous dégager de vos obligations qu’une fois que le bail initial s’est écoulé. Notez également que vous devez envoyer votre demande de résiliation de cautionnement par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour que celle-ci soit actée. Dès réception du courrier, vous serez automatiquement désolidarisé de toutes éventuelles dettes futures.
La possibilité de passer par un organisme tiers
Dans le cas où vous ne parvenez pas à trouver un garant, il est possible de faire appel à un organisme tiers qui se portera caution pour vous.
La Garantie Visale : le dispositif d'État
La garantie Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement dont la mission est de faciliter l'accès au logement en apportant une garantie au bailleur en cas de défaut de paiement. Elle s'applique durant toute la durée du bail et couvre jusqu'à 36 mois d'impayés de loyers et charges. Pour connaître les conditions d'éligibilité, les justificatifs demandés et réaliser votre demande en ligne, rendez-vous sur le site d'Action Logement.
Les organismes garants privés
Si vous ne remplissez pas les critères exigés pour bénéficier de la Garantie Visale, rassurez-vous il est toujours possible de se tourner vers des organismes garants privés comme Garantme ou Cautioneo. Toutefois, sachez que ces organismes privés vous demanderont une contrepartie financière proportionnelle au loyer (entre 2,8 % et 3,5 % du montant du loyer).
