L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Dans cet article nous allons voir ensemble les démarches à suivre pour engager la responsabilité du garant en cas de défaillance du locataire.
Focus sur les impayés de loyers en France (statistiques)
Les impayés de loyers sont la plus grande crainte des propriétaires.
Le nombre de loyers impayés augmente en France . C’est le plus gros risque qu’encourt le propriétaire pour son investissement. En effet, il ne peut plus payer ses mensualités s’il ne reçoit plus son loyer chaque mois.
Il y a 160 000 expulsions par an en France (+75 % depuis 1999 / 24 000 pour la métropole). Les impayés représentent 3 % des cas de location. * Source ANIL
La procédure d’expulsion et de recouvrement des dettes est longue, contraignante et onéreuse. Cela peut durer plus de 2 ans et finir au Tribunal de Grande Instance. Dans ce cas là, il sera préférable de faire appel à un avocat spécialisé.
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Propriétaire : comment faire intervenir la caution du locataire ?
L’intervention de la caution en cas d’impayés doit respecter une procédure :
- En cas de caution simple, la procédure est plus longue pour le propriétaire, car il doit d’abord réclamer le règlement au locataire (et en fournir la preuve) avant de demander au garant de régler les impayés.
- Avec une caution solidaire, le bailleur peut s’attaquer directement au garant.
Dans un premier temps, il est recommandé de régler la situation à l’amiable avant de passer par la voie de la justice.
Rappelons que le locataire doit payer son loyer chaque mois et qu’il s’expose à des poursuites en cas de défaut de paiement. Si votre locataire rencontre un coup dur : « Licenciement, séparation, mauvaise période, problèmes d’argent ». Il n’est plus en mesure de payer son loyer à temps, vous chercherez donc à faire intervenir son garant. (cf article sur les causes d’impayés)
Malheureusement, le remboursement des dettes du locataire par le garant n’est ni immédiat ni automatique. C’est le propriétaire qui va devoir relancer (plusieurs fois) son locataire et le garant de celui-ci pour être remboursé.
Il devra constituer un dossier et commencer par envoyer des lettres de relance dans un premier temps, puis une mise en demeure (au locataire et au garant) en recommandé avec accusé de réception et pour finir, faire une démarche auprès d’un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer.
Le garant refuse de payer, je fais quoi ?
Il est compréhensible que le garant puisse refuser de payer les dettes du locataire. Cependant, il s’est engagé et est dans l’obligation de respecter ses engagements. Le garantne peut pas se dédouaner. Après avoir réglé les dettes du locataire, le garant peut très bien se retourner légalement contre lui ; une fois qu’il sera solvable, il devra lui rembourser la somme due.
Récapitulatif des étapes de la procédure à suivre en cas d’impayés
Plusieurs étapes sont à respecter :
Les premières relances et la mise en demeure
Étape 1 : Envoi d’un courrier simple de relance au locataire et au garant dans les 10 jours après le premier impayé.
Étape 2 : Envoi d’une mise en demeure en RAR, ( exemple courrier ici) au locataire et au garant, dans les 25 jours suivant le premier impayé.
L’action en justice-huissier
Étape 3 : saisir un commissaire de justice (huissier), pour faire délivrer un commandement de payer, qui vise la clause résolutoire du contrat de bail.
Étape 4 : Votre locataire à 2 mois pour régulariser sa situation suite au commandement de payer, ou il sera assigné ainsi que sa caution auprès du tribunal compétent, pour effectuer la demande d’expulsion et le paiement des loyers.
Pour vous aider à sécuriser vos loyers, des assurances existent pour gérer les loyers impayés, et s’occuper des procédures de recouvrement de A à Z pour que votre investissement soit le plus sécurisé possible.
