Logement insalubre : peut-on demander un remboursement de loyer ?
Les conditions et démarches pour suspendre le paiement du loyer d’un logement insalubre
Par Luko
Dès 2023, la loi Climat et résilience empêchera tout propriétaire de louer un logement considéré comme énergivore. La mise en place de cette législation sur les passoires thermiques devrait se dérouler jusqu’en 2034.
Qu’est-ce-qu’une passoire thermique ?
Lorsque l’on qualifie un logement de passoire thermique, cela signifie que le bien est mal isolé, et consomme de ce fait beaucoup d’énergie. Les maisons et appartements concernés sont classés avec la lettre F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Selon le gouvernement français, 70 000 logements privés) seraient concernés par cette classification, sur 90 000 en tout.
Une récente étude de l’Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE) met en lumière les chiffres suivants :
- on compte 5,2 millions de passoires énergétiques en France au 1er janvier 2022 ;
- 34% des logements classés F ou G affichent une superficie inférieure à 30m2 ;
- 20% des maisons individuelles sont énergivores, contre 15% des appartements et logements collectifs ;
- ces logements sont majoritairement chauffés au fioul, leurs combles ne sont pas isolés ou les fenêtres sont en simple vitrage.
Bien souvent, il s’agit de petites maisons situées dans des zones excentrées à la campagne, dont les propriétaires n’ont pas la volonté et/ou les moyens financiers d’engager des rénovations énergétiques.
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Le DPE et l’audit énergétique
Pour déterminer si un logement est une passoire énergétique, il faut effectuer un audit énergétique. Il donnera lieu à une note, qui devra obligatoirement figurer sur le DPE.
L’audit consiste à diagnostiquer les performances énergétiques, repérer les déperditions et les trous thermiques. Ces derniers viennent généralement d’une mauvaise isolation : fenêtres et portes mal isolées, toiture et combles vétustes, voire une structure défaillante en bois ou en pierre qui laisse passer l’humidité et le froid.
Cet audit coûte entre 500 et 1000 euros. Il est à la charge du propriétaire, puisque toute annonce de location d’un bien doit comporter le DPE. Et ce, quel que soit le support de publication de l’offre : dans la presse écrite, en agence immobilière ou sur internet.
Cela concerne donc également les petites annonces passées par des particuliers sur des sites comme Le Bon Coin ou Se Loger par exemple.
L’audit prend en compte les éléments suivants :
- Le réseau électrique : est-il aux normes ? Comporte-t-il un danger quelconque pour les occupants ?
- Le système d’éclairage et son efficacité : usage d’ampoules faible consommation, absence de faux contacts...
- L’intégration des énergies renouvelables dans le mode de chauffage.
- Le niveau d’isolation thermique du bâtiment : portes, fenêtres, baies vitrées, toiture, combles, ventilation, VMC…
- Le système de chauffage ou de climatisation et son efficacité. La plupart du temps, les logements énergivores sont chauffés au fioul ou à l’électricité à l’aide de chauffages souvent peu performants et vétustes.
Quels sont les signes que le logement est une passoire thermique ?
Avant même d’effectuer un audit énergétique, certains signes peuvent révéler que le logement est une passoire thermique. Premier indice ?
La présence d’humidité : il y a de la condensation sur les vitres, des tâches marron sur les murs et/ou le plafond. La peinture se détériore ainsi que le papier peint, et les murs sont souvent froids et humides. En hiver, il peut même y avoir du givre sur les fenêtres. Les courants d’air sont très présents et il est difficile de les supprimer.
Le ressenti de confort constitue aussi un bon indicateur. Par exemple, si vous avez fréquemment froid, même avec le chauffage allumé, ou que vous ou vos enfants souffrez de rhumes, d’asthme ou d’allergies à répétition, l’isolation de votre logement est peut être en cause.
En effet, l’humidité entraîne, à la longue, la formation de spores et de moisissures, néfastes pour votre système respiratoire, comme la mérule. Enfin, elle favorise également la prolifération d’insectes xylophages.
Si vos factures d’énergie représentent plus de 8% de votre budget mensuel, aucun doute : votre logement est très énergivore !
La loi contre les passoires thermiques en 2023
Au 1er janvier 2023 : l’interdiction de mise en location des passoires thermiques
La loi Climat et Résilience, qui reprend 146 propositions de la Convention Citoyenne pour le climat, a été promulguée le 22 août 2021.
Sa première grande mesure entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, les logements classés F ou G dont la consommation énergétique est supérieure à 450kWh/m2 et par an ne pourront plus être loués en l’état après cette date.
La note qui fait foi est celle qui figure sur le DPE. Les critères de notation de ce dernier ont par ailleurs été modifiés par le décret du 11 janvier 2021 pour prendre en compte la nouvelle réglementation.
Cette interdiction ne concerne que les nouveaux baux de location.
L’objectif de cette mesure est triple : réduire les émissions de gaz à effet de serre, protéger les Français les plus précaires des factures d’énergies exorbitantes et leur assurer un logement énergétiquement décent, et pousser les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétiques.
À titre de comparaison sur un an, un logement classé A consomme moins de 70 kWh/m2, 71 à 110 kWh/m2 pour un bien classé B, et entre 110 et 180 kWh/m2 pour un logement C.
L’audit énergétique obligatoire pour vendre un bien classé F, G ou E
Dès le 1er avril 2023, tout propriétaire qui souhaitera vendre son bien classé en F ou G devra faire réaliser un audit énergétique à ses frais. Cela concerne tous les logements dont la promesse de vente ou l’acte de vente a été signée à partir du 1er septembre 2022. En cas de non présentation du document, le propriétaire risque une amende de 30 000€, des poursuites pénales ainsi qu’une peine d’emprisonnement de 2 ans.
Cette obligation s’étendra ensuite aux biens classés E au 1er janvier 2025, et classés D au 1er janvier 2034. L’audit devra impérativement être réalisé par un professionnel qualifié et certifié, et suivre une trame-type publiée par le gouvernement.
Outre la note du DPE et un diagnostic précis, cet audit formule également des propositions de travaux, l’estimation de leur montant, les aides mobilisables pour les mener à bien (eco-prêt à taux zéro ou MaPrimeRenov’ par exemple), ainsi que leur impact sur les performances énergétiques du logement.
Les travaux d’amélioration énergétiques sont éligibles à la TVA réduite à 5,5%.
L’évolution depuis 2022
Les premières mesures globales de la loi Climat et Résilience sont entrées en vigueur dès l’été 2021. Concernant les passoires thermiques, les étapes sont les suivantes :
- Août 2022 : les loyers sont gelés pour les biens classés en F et G. Cela signifie que le propriétaire n’a plus le droit d’augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location.
- Janvier 2023 : la mise en location est interdite pour les biens classés G, dont la consommation excède 450kWh/m2 ;
- En 2025 : la location est interdite pour les logements classés en G quelle que soit la consommation. Et le locataire peut obliger son propriétaire à entamer des travaux d’isolation en vue d’améliorer le DPE ;
- En 2028 : la location est interdite pour les classements en F, soit les biens qui consomment entre 331 et 420 kWh/m2 et par an ;
- En 2034 : la location est interdite pour les classements en E, soit les logements dont la consommation énergétique est comprise entre 251 et 330 kWh/m2 et par an.
