Organismes garant en location : lequel choisir ?
Les organismes garants facilitent l'accès à la location d'un logement si aucun de vos proches ne peut faire office de garant.
Par Luko
Le principal objectif du projet de loi Nogal ? Accroitre la confiance entre locataires et propriétaires bailleurs, et faciliter l’accès au logement sur le modèle de ce qui existe au Royaume-Uni. Ce texte, qui contient 37 propositions, a peu de chances d’être voté, même si certaines mesures pourraient être reprises dans d’autres projets de loi à venir.
Le projet de loi Nogal en bref
Ce projet de loi a été porté par Mickaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne et président du Conseil national de l’Habitat. Il a été déposé à l’Assemblée nationale le 4 février 2020 avec deux objectifs phares :
- Renforcer la confiance entre propriétaires et locataires, notamment au niveau des garanties contre les impayés ;
- Faciliter l’accès au logement dans un parc immobilier parfois saturé pour les locataires, surtout dans les grandes villes.
L’esprit de ce projet était notamment de s’adapter aux nouvelles formes de travail et au développement de l’entrepreneuriat, à l’heure où de nombreux bailleurs exigent encore un contrat en CDI et un salaire trois fois supérieur au montant du loyer. Et à rassurer les propriétaires, dont certains n’osent pas louer par peur des impayés et contribuent donc aux pénuries de biens à louer.
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Les mesures phares
Si la proposition de loi contenait 37 mesures, trois d’entre elles émergent particulièrement.
La consignation du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie - versé à l’entrée dans le logement - est consigné auprès d’une agence immobilière. Ce qui permettrait d’éviter ou de réduire les contentieux en fin de bail, lorsque le propriétaire refuse de restituer cette somme. En effet, selon des chiffres du ministère de la Justice, 65% des actions intentées par les locataires le sont au motif d’une non-restitution du dépôt de garantie à la sortie du logement.
Actuellement le dépôt de garantie est encaissé par le bailleur et non par une agence immobilière, même si cet acte peut s’effectuer par son entremise pour les propriétaires qui souhaitent faire gérer leurs biens. Il équivaut à un mois de loyer hors charges pour un bien non meublé et à deux mois pour un meublé.
Un mandat de gestion pour sécuriser le versement des loyers
Le « Mandat de garantie totale » est un mandat facultatif, qui garantit la perception totale des loyers et évite les impayés. Ce sont les agences immobilières qui garantissent le versement du loyer au bailleur, même en cas d’impayés. C’est donc l’agence immobilière qui collecte le loyer et prend en charge les procédures pour récupérer les impayés. Ce qui l’oblige à souscrire une assurance pour minimiser les risques.
La proposition de loi visait également à renforcer la formation des professionnels de l’immobilier. Notamment à travers un label Immo +, justificatif d’une bonne gestion administrative et comptable.
Cette mesure a été décriée par la profession immobilière, mais vise à assouplir les critères d’entrée dans un logement. En effet la garantie loyers impayés (GLI), une assurance souscrite par de nombreux bailleurs, implique que les locataires choisis présentent un certain profil.
Bien souvent il faut avoir un CDI ou des revenus stables, et certains assureurs refusent d’assurer les loyers pour un locataire en période d’essai. Ce qui laisse de côté de nombreuses personnes en recherche de logement.
Un seul garant par locataire
Le projet de loi prévoyait également que les bailleurs ne puissent pas demander plus d’un garant par locataire. En effet, s’il est d’usage de demander un garant au locataire, certains propriétaires exigent le cumul de plusieurs garants physiques, même quand le dossier du locataire est solvable.
Objectif affiché ? Diminuer la concurrence entre les dossiers entre ceux qui ne présentent qu’un seul garant et ceux qui peuvent en bénéficier de plusieurs. Notamment dans les zones tendues de la région parisienne ou des grandes villes où le moindre logement fait l’objet de multiples demandes.
Où en est-on en 2023 ?
La loi n’a pas été votée en 2020 ni mise en place en 2021 comme cela était prévu, car le traitement des propositions de loi au Parlement a pris du retard, notamment en raison de la pandémie de Covid-19.
Mickael Nogal a quitté l’Assemblée nationale pour un poste dans le privé et ne peut donc plus porter son projet. Il y a donc très peu de chance que la loi soit votée. Mais, face à une pénurie de biens à louer de plus en plus criante, il n’est pas impossible que certaines de ces propositions soient incluses dans d’autres textes à venir. En effet, à la rentrée 2022, la part des logements à louer par rapport à l’ensemble du parc immobilier n’était que de 27% soit -10 points par rapport à la période pré-Covid.
