L’encadrement des loyers

L'encadrement des loyers vise à contrôler les loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs, afin d’éviter des prix abusifs qui empêcheraient les foyers les plus modestes de se loger. Il a été instauré par la loi du 6 juillet 1989. Il concerne chaque commune de plus de 50 000 habitants dans laquelle il existe un fort déséquilibre entre offre et demande.

Ce contrôle s'effectue à travers un observatoire local des loyers. Paris a été la première ville à adopter l’encadrement des loyers en 2019, suivie par Lille en 2020. En 2021, de nombreuses autres grandes villes et communes leur ont emboîté le pas et ont plafonné les loyers de leurs logements en location. Enfin, depuis juillet 2022, les loyers à Montpellier et Bordeaux sont également encadrés. C'est un arrêté préfectoral qui en détaille la mise en oeuvre.

L’encadrement des loyers concerne tous les logements en location situés en zone tendue (par exemple Paris, une partie de l'agglomération de Grenoble, Lyon, Lille ou encore Bordeaux et Montpellier), qu’ils soient meublés ou non. La liste varie au fil des années et peut être consultée sur le site du Service Public.

Lorsqu’une commune adopte l’encadrement des loyers, il s’applique à tous les baux signés après cette date :

• Dès la première mise en location du logement ;
• Lors du renouvellement du bail ;
• Suite à un changement de locataire.

Attention à ne pas confondre renouvellement et tacite reconduction du bail : Dans le cas d’une reconduction tacite, le bail est reconduit à l’identique, sans que les parties aient de nouveau document à signer. Dans le cas d’un renouvellement, en revanche, un nouveau bail est signé après que l’ancien a pris fin. Les conditions du nouveau contrat peuvent donc être différentes, d’où l’application de l’encadrement des loyers.

Des règles spécifiques d’encadrement de loyers sont également appliquées dans certaines villes : Paris, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Lille, Hellemmes, Lomme, Bordeaux, les territoires Plaine commune et Est Ensemble en région parisienne. Mais aussi une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole et de celui de la communauté d'Agglomération Pays Basque, comme Anglet, Bayonne, Biarritz ou Hendaye.

Si votre logement est situé dans une de ces villes, consultez le site de votre mairie pour connaître les dispositions à appliquer concernant le loyer !

Attention, certains biens immobiliers ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, même s’ils sont situés dans une zone tendue. C’est le cas par exemple des logements suivants :

• Les logements sociaux HLM ;
• Les meublés de tourisme destinés à la location saisonnière ;
• Les logements conventionnés par l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) ;
• Les logements soumis à la loi de 1948 (logement construit avant le 1er septembre 1948, et dans lequel le locataire est entré avant le 23 décembre 1986) ;
• Les sous-locations.

Pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue, et donc s’il est concerné par l’encadrement des loyers, rapprochez-vous de votre mairie. Chaque commune possède généralement son site internet dédié sur lequel retrouver une multitude d’informations utiles ! La simulation est généralement possible en ligne.

Pour rappel, une zone tendue est une ville ou une commune dans laquelle il est difficile de se loger, car il y a plus de locataires potentiels à la recherche d’un logement que de biens à louer disponibles sur le marché.

Toutes les grandes villes ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers. Ces communes sont souvent situées en région parisienne ou dans des zones particulièrement tendues du point de vue de l'offre et de la demande. Des villes touristiques de la côte Atlantique, Pays Basque notamment, sont aussi ciblés par ce dispositif.

Encadrement des loyers à Paris

À Paris les loyers sont encadrés depuis juillet 2019. Des loyers de référence, minorés et majorés, ont été institués en fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du bien. Un complément de loyer peut aussi s'appliquer si le logement est bien situé et/ou offre des prestations de confort.

En région parisienne, les loyers des communes qui appartiennent au territoire Est Ensemble sont aussi encadrés depuis le 1er décembre 2021. Il s'agit des villes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Ainsi que ceux de la zone de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.

Encadrement des loyers à Lyon

Les loyers sont encadrés dans l'ensemble des arrondissements de Lyon ainsi qu'à Villeurbanne, et ce, depuis le 1er novembre 2021. La préfecture du Rhône a publié, sur son site internet, les tarifs de location maximum au mètre carré, en vigueur en 2025.

Par exemple pour un T2 construit après 2005 le loyer de référence est de 15,2 euros par mètre carré soit 600 euros environ pour 40 m2 dans le secteur géographique 1, qui correspond à peu près au centre-ville. Pour un T4 et plus, à caractéristiques équivalentes, le tarif de référence au m2 est plafonné à 12,7 euros du mètre carré soit environ 1 300 euros pour un bien de 100 m2.

Encadrement des loyers à Marseille

À Marseille les loyers ne sont pas encadrés malgré une forte demande de logements dans le parc locatif. Cela devrait toutefois être effectif d'ici à 2026, dans le but de mieux réguler le marché de la location.

Encadrement des loyers à Lille

L'encadrement des loyers à Lille est entré en vigueur en mars 2020 et concerne la capitale nordiste, mais aussi les communes de Hellemmes et Lomme. Les règles qui s'appliquent sont les mêmes dans l'ensemble des autres zones géographiques.

Encadrement des loyers à Bordeaux

À Bordeaux l'encadrement est en vigueur depuis le 15 juillet 2022. Elle ne concerne que la ville elle-même sans inclure les autres communes de l'agglomération. Comme ailleurs, des zones sont définies pour le calcul de loyer de référence. Ainsi le prix du mètre carré aux Quinconces (zone 1), en plein centre de Bordeaux, sera plus élevé qu'en périphérie, à Belcier ou Bacalan (zone 4). Par exemple 14 euros du mètre carré en plein centre contre 9 euros à Bacalan.

Encadrement des loyers à Nantes

Nantes ne bénéficie pas encore de l'encadrement des loyers. La ville s'est toutefois portée candidate, à l'été 2024, pour expérimenter le dispositif. La pénurie de logements en location y est importante et le prix moyen au mètre carré de l'ordre de 12 euros. Aucune date n'est, pour l'heure, fixée pour la mise en place des loyers encadrés.

Encadrement des loyers à Montpellier

À Montpellier les loyers sont encadrés depuis le 1er juillet 2022. Là aussi les tarifs dans le centre historique sont plus élevé qu'en périphérie. L'encadrement concerne les premières mises en location, les changements de locataire, les renouvellements de bail et les baux mobilité.

Encadrement des loyers au Pays Basque

Enfin, les loyers sont aussi encadrés au Pays Basque dans le Sud-Ouest. Cela concerne les communes d’Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

Le montant d’un loyer encadré est fixé en fonction du loyer de référence de la commune (obtenu en calculant le loyer médian constaté pour un même type de logement dans un secteur géographique donné). Ce loyer de référence est ensuite minoré de 30 % et majoré de 20 %, pour obtenir une fourchette de prix.

Le loyer hors charges de votre logement doit donc se situer entre ces deux montants, majorés et minorés ! Le plafond de loyer à respecter dépend non seulement de la commune et du secteur précis où se situe le bien, mais aussi du type de logement concerné, du nombre de pièces et de son année de construction.

Le loyer maximum d’une location meublée sera par exemple plus élevé que celui d’une location vide, puisque les frais d’ameublement seront pris en compte. Et celui d'un bien dans un centre historique plus cher qu'en périphérie.

Sur le site du gouvernement, vous pouvez retrouver des simulateurs pour estimer le loyer de référence en vigueur à Paris, Montpellier, Bordeaux, Est Ensemble, Lille, Lyon et Plaine Commune. Ainsi que Grenoble Alpes-Métropole. Vous pouvez également passer par le site du gouvernement, qui propose un simulateur pour savoir si une ville se trouve en zone tendue.

Lorsque le loyer d’un logement (hors charges et éventuel complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré valable à la date de signature du bail, le locataire est en droit de contester son montant.

Si le propriétaire ne répond pas à cette mise en demeure dans un délai d’un mois, ou ne met pas à jour le contrat de bail, un juge des contentieux de la protection peut être saisi. Le locataire pourra alors demander une diminution de son loyer si celui-ci s’avère trop élevé.

Si votre logement est en zone tendue, vous êtes obligé de respecter le plafond de loyer maximum fixé pour votre catégorie de bien, à une exception près ! Si vous ajoutez un complément de loyer, le loyer de votre logement pourra dépasser ce plafond.

Le complément de loyer correspond à une somme supplémentaire ajoutée au loyer de base (hors charges) pour compenser certaines caractéristiques de confort supérieures par rapport aux autres biens du quartier (duplex, place de parking dans une zone où les immeubles n’ont pas de parking privé, équipements high-tech, piscine) ou d’une localisation exceptionnelle (vue sur la mer ou un monument historique).

De plus, le loyer de base doit impérativement être égal au plafond autorisé, c’est-à-dire au loyer de référence majoré de 20 %. Dans le cas contraire, il ne sera pas possible de demander un complément de loyer.

Sachez que le locataire peut contester le complément de loyer pendant les 3 premiers mois suivant la signature du bail. En tant que propriétaire non occupant, vous devez donc être en mesure de prouver que l’application d’un complément de loyer est justifiée.

L'encadrement des loyers et un dispositif pérenne qui prend de l'ampleur dans de plus en plus de grandes villes et zones tendues. Le bouclier loyer avait été instauré, entre octobre 2022 et mars 2024, pour limiter les hausses de loyer pour les locataires du secteur privé résidentiel et les titulaires de baux commerciaux.

Cette mesure avait été mise en place par la loi du 16 aout 2022, qui prévoyait que les loyers ne pouvaient être augmentés de plus de 3,5% en métropole.

Quel loyer plafond avec le bouclier loyer ?

Pendant la mise en oeuvre du dispositif, l'augmentation de l'indice de référence des loyers ou IRL était limitée. Cet indice sert à calculer les augmentations de loyer à chaque fois qu'un bail est renouvelé. Il est indexé sur l'inflation qui était de l'ordre de 5 à 6% à cette période.

Le bouclier loyer a permis d'éviter que les loyers n'augmentent d'autant. La limitation de l'augmentation était variable en fonction des zones géographiques :

• 3,5 % en métropole ;
• 2 % en Corse ;
• 2,5 % en Outre-mer soit la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion, la Martinique, Mayotte, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Marin, Saint-Pierre-et-Miquelon.

Qui était concerné par le bouclier loyer ?

Entre octobre 2022 et mars 2024, le bouclier loyer a concerné l'ensemble des locataires d'un appartement ou d'une maison. Quels que soient leurs revenus ou leur tranche d'imposition. La mesure n'a pas été reconduite en France, l'inflation ayant baissé depuis début 2024.

Le loyer pouvait-il augmenter malgré le bouclier tarifaire du loyer ?

Lors de la période de validité du bouclier tarifaire, les loyers pouvaient augmenter mais seulement dans la limite de 3,5% en métropole. Les règles classiques pour la révision du loyer sont restées en vigueur. La hausse est autorisée seulement si une clause du contrat de location le prévoit et elle ne peut s’effectuer qu’une fois par an.