La caution bancaire pour une location : mode d’emploi

Afin d’être certain que vous êtes solvable, votre propriétaire bailleur pourra vous demander un garant. Non obligatoire, le garant est aujourd’hui quasiment systématique pour chaque signature de contrat de bail, notamment si les revenus du locataire ne sont pas élevés ou en l'absence d’un CDI par exemple.

Le garant, aussi appelé caution, peut être au choix : un garant personne physique, un garant personne morale, le dispositif de cautionnement gratuit d'Action Logement : la Garantie Visale, divers organismes payants spécialisés ou encore une caution bancaire via votre banque.

Définie dans l’article 2288 du Code civil, la caution bancaire est à demander à votre banque. Elle va ainsi permettre à un locataire de proposer la banque en garant (unique ou non) des potentiels loyers impayés au propriétaire du logement.

Les critères d'un organisme de cautionnement :

Avant d’accepter votre requête, la banque va étudier plusieurs critères. Les conditions d'éligibilité sont propres à chaque établissement, mais généralement, votre conseiller bancaire va regarder :

• votre situation bancaire : en général, la banque ne veut aucun incident sur le compte durant les 3 derniers mois ;
• vos revenus mensuels ;
• le montant de votre futur loyer ;
• votre situation professionnelle : quel type de contrat avez-vous ? Si vous êtes en CDI par exemple, la banque sera plus rassurée.

La validation de votre dossier :

Après avoir analysé votre dossier, la banque vous fera signer un contrat de cautionnement. Vous serez de ce fait lié par ce contrat qui vous permettra de bénéficier du cautionnement de la banque en tant que locataire.

En pratique, la mise en place de la caution bancaire est ensuite assez simple. La banque demande en général au locataire de verser l’équivalent de plusieurs mois de loyer sur un compte bancaire dédié et bloqué. En cas défaut de paiement, la banque pourra s’en servir pour rétribuer son dû au propriétaire.

Lors de la signature du contrat de bail, la caution bancaire sera à fournir en annexe. Le propriétaire bailleur aura ainsi la certitude de recevoir le paiement des loyers du locataire, même si ce dernier ne peut plus les honorer.

Les frais de cautionnement :

En plus de vous demander de bloquer une somme d'argent assez conséquente pour couvrir plusieurs mois de loyer, la caution bancaire est un service payant. Les tarifs sont propres à chaque banque et peuvent donc varier du simple au double. Actuellement, il se situe entre 0,5 à 2,5 % du montant de la caution selon la Banque de France.

Par exemple, si vous avez un loyer de 500 € par mois et que la banque vous demande 6 mois de loyer bloqué (soit 3 000€), comptez 75 € de frais annuels.

Les avantages d'une caution bancaire pour la location d'un appartement ou d'une maison :

La caution bancaire est peu utilisée de nos jours, pourtant elle permet de :

• rassurer le propriétaire bailleur avec une garantie supplémentaire ;
• louer sans avoir de garant physique puisque la banque fait office de garant.

Les inconvénients à faire appel à un organisme de caution :

Notez toutefois que la caution bancaire a aussi des inconvénients :

• comme évoqué ci-dessus, vous devrez verser sur un compte bloqué plusieurs mois de loyer. Cela demande donc d’avoir une certaine somme d’argent disponible pour effectuer ce versement. Par exemple, si vous souhaitez que la banque soit en mesure de verser l’équivalent de 3 mois de votre loyer et qu’il s’élève à 800 €, vous devez verser, à l’ouverture du compte bloqué, un montant de : 3 x 800 € = 2 400 €.

• le service de caution bancaire est payant. La banque peut appliquer des frais de dossier, mais également demander une commission pour la création et la gestion de ce compte spécifique (mise en place de la garantie, conservation de la somme, transfert d’argent au bailleur en cas d’impayés, etc). Comptez en moyenne entre 100 et 200 euros de frais par an selon la Centrale de Financement.
• les banques demandent beaucoup de garanties elles-mêmes pour se porter garant. Vous devrez notamment fournir des pièces d’identité, des quittances de loyer précédentes, etc. Certains établissements bancaires demandent même un témoignage écrit d’un ancien propriétaire sur votre capacité à payer le loyer en temps et en heure.
• actuellement, tous les établissements bancaires ne proposent pas ce type de caution.

Vous déménagez et souhaitez lever votre caution bancaire ? C’est très simple ! Lorsque vous quittez le logement et que vous n’avez pas utilisé votre caution bancaire, il faut que le propriétaire du logement envoie une lettre en recommandé avec accusé de réception à votre banque pour stipuler qu’elle n’a plus lieu d’être.

La banque lèvera ainsi la caution bancaire en terminant le contrat de cautionnement. Vous pourrez alors récupérer la somme bloquée au moment de la souscription du contrat.

Lors de la signature, le montant maximum garanti par le garant (la banque) devra être stipulé dans le contrat de cautionnement. Le montant indiqué devra ainsi correspondre au montant qui doit donc être versé par le locataire sur le compte dédié au cautionnement, et que la banque pourra utiliser le cas échéant.

Il n’y a pas de montant maximum légal. La banque peut ainsi choisir de vous demander 3, 6 ou même 9 mois de loyer en garantie.

Sachez également que certains établissements bancaires peuvent demander la couverture maximale de l’engagement du locataire, soit l’ensemble des loyers pour le logement sur la durée estimée de la location. Par exemple, si le loyer est de 500 € par mois avec 50 € de charges et que le contrat de bail a une durée de 2 ans, vous aurez une demande de la banque de 13 200 € qui seront à déposer sur le compte dédié.

La caution bancaire peut être simple ou solidaire. Le type de caution choisi doit être stipulé dans le contrat et mentionné au propriétaire.

La caution simple :

Elle permet à la caution (ici la banque) d’obliger le propriétaire bailleur à user de toutes les formalités de recours envers le débiteur principal (ici le locataire), avant de se tourner vers lui.

Concrètement ? En cas d’impayés de loyers ou de charges locatives, le bailleur devra effectuer ses relances auprès du locataire et lui envoyer un commandement de payer par huissier de justice afin de lui réclamer les sommes dues. Sans suite de la part de son locataire, le propriétaire pourra exercer toute action en justice qu’il estime nécessaire pour recevoir son loyer.

La caution bancaire simple est basée sur deux mécanismes :

• le bénéfice de discussion (conformément à l’article 2298 du Code Civil) : si les procédures judiciaires engagées par le propriétaire restent sans suite, il pourra alors se retourner contre la caution (la banque) afin de demander les loyers qui lui sont dus.
• le bénéfice de division : il s’applique uniquement s’il y a pluralités de cautions pour un même locataire. Si tel est le cas, le propriétaire divise la somme due par le locataire par le nombre de cautions.

La caution solidaire :

Elle permet au propriétaire bailleur de demander directement l’argent à la banque dès le tout premier impayé.

Plus stricte, cette caution solidaire ne permet pas au locataire d’expliquer son cas et de jouir de son bénéfice de discussion et de division. La banque versera directement la somme correspondant au loyer manquant au propriétaire. Les démarches à effectuer pour récupérer un loyer en caution solidaire sont donc beaucoup plus rapides et faciles pour le propriétaire.

De nos jours, la caution familiale où le garant est un proche du locataire est la plus répandue. Mais si aucune personne physique ne peut se porter garant pour vous, la caution bancaire peut être la solution. Si vous y êtes éligible, vous pouvez également faire appel à la garantie Visale si votre établissement bancaire ne propose pas de caution bancaire. En fonction de votre situation, prenez le temps de comparer et d’étudier ce qui sera le plus rentable pour vous !