Quelles augmentations de loyers pour 2023 ?

C’est l’IRL (Indice de référence des loyers), défini par l’Insee chaque trimestre, qui sert de base à la révision d’un loyer d’un logement vide ou meublé. Chaque année, le coût des loyers fait l’objet d’une révision de l’IRL, permettant ainsi de déterminer l’augmentation maximale que le propriétaire bailleur est en droit d’appliquer au loyer de son logement loué.

Cette augmentation maximum par an se calcul en fonction de l’évolution du coût de la vie sur les 12 derniers mois, hors tabac et loyers. Ainsi, comprendre l’IRL, c’est comprendre comment sont fixées les hausses des loyers.

Une hausse plafonnée à 3,5% en 2023

Afin de contrer l’inflation et d’en réduire l’impact sur les foyers français, la loi du 16 août 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit un “bouclier loyer”, visant à plafonner la hausse des loyers pendant un an.

Cette mesure est applicable jusqu’au 30 juin 2023 pour toutes les révisions faites entre le 3ème trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2023.

Ainsi, concernant les révisions définies avec l’IRL publié en octobre 2022 et jusqu’à mi-octobre 2023, l’augmentation des loyers 2023 est plafonnée à :

• 3,5% maximum en France métropole ;
• 2% en Corse ;
• 2,5% en Outre-mer.

À noter que cette révision des loyers en cours de bail ne s’applique pas aux logements classés F ou G par leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et dont le contrat de bail a été signé ou reconduit depuis 24 août 2022. Concernant l’Outre-mer, cette restriction sera instituée à partir du 1er juillet 2024.

Généralement, l’indexation des loyers intervient à la date d’anniversaire du contrat de bail, soit une fois par an. Attention, le contrat de bail doit impérativement prévoir une clause autorisant la révision du montant du loyer une fois par an pour que l’indexation soit possible.

Pour rappel, la révision annuelle du loyer peut se faire durant toute l’année suivant la date de révision du bail. À noter cependant que, dans ce cas, le loyer est augmenté à partir du mois suivant la demande d’indexation par le propriétaire. La raison ? Depuis la loi ALUR, l’indexation du loyer n’est pas rétroactive.

Mais attention, l’indexation n’a pas lieu automatiquement. Le propriétaire doit, tous les ans, prévenir son locataire. Il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour l’informer de la hausse de son loyer.

Parfois, le propriétaire se doit de justifier cette demande de révision. En effet, si la hausse tient compte de la révision de l’IRL par l’Insee, il s’agit d’une augmentation légale sans obligation de justification. En revanche, si le propriétaire veut augmenter le loyer au-delà de l’IRL, il devra justifier la légitimité de l’augmentation, notamment en cas de travaux de rénovation dans le logement.

Prenons un exemple de loyer augmenté avec l’IRL de 3,5% : ici, le montant du loyer hors charge est de 800 euros. La signature du contrat de bail a eu lieu le 1er janvier 2022, ainsi la révision annuelle peut donc être appliquée à compter du 1er janvier 2023, et avant le 1er janvier 2024.

La formule appliquée est la suivante : (ancien loyer x nouvel IRL) / ancien IRL, soit, (800 x 136.27) / 131.67. Ainsi, le propriétaire peut donc augmenter son loyer de 27.95 euros (+ 3.49%).

Pour proposer des loyers adaptés aux prix du marché, un propriétaire peut se référer à la carte des prix des loyers. Cette dernière a été instaurée par le ministère de la transition écologique en 2018.

Il arrive que le locataire ait du mal à payer le loyer de son logement. Dans le cas de loyer impayé, il faut d’abord essayer de trouver une solution à l’amiable avec le propriétaire. Par exemple, il peut lui demander :

• Un échéancier afin d’obtenir un délai supplémentaire pour régler le loyer et ses charges ;
• Des paiements étalés ou en plusieurs fois.

En cas d’accord amiable, il est conseillé de l’acter par écrit et de le cosigner (locataire + propriétaire).

À noter que si le propriétaire a engagé une procédure d'expulsion et rédigé une lettre de résiliation de bail, le locataire peut demander des délais de paiement au juge.

Une autre solution, si un recours amiable n’est pas envisageable, est la demande d’aide sociale au logement. Ces aides sont délivrées par la Caf (Caisse d’allocations familiales) ou par la MSA (Mutualité sociale agricole).

Ainsi, le locataire peut leur demander l’une des trois d’aides au logement suivantes :

• Aide personnalisée au logement (APL) ;
• Allocation de logement familiale (ALF) ;
• Allocation de logement sociale (ALS).

Il peut aussi demander à ce que le montant du loyer fasse l’objet d’une modification suite à un changement de situation, comme une séparation ou le chômage.

Si l’impossibilité de payer le loyer s’ajoute à une autre dette impayée, le locataire peut déposer un dossier de surendettement.