Fausse déclaration à l'assurance : quels sont les risques ?
Les sanctions liées à une fausse déclaration à l'assurance, qu'elle résulte d'une intention délibérée ou non, sont exposées en détail pour vous informer des risques encourus.
Par Luko
Suite au décès d'un proche, la gestion de son patrimoine suscite de nombreuses questions parmi les héritiers. Vendre un bien immobilier, notamment une maison, avant la clôture de la succession est une préoccupation courante. Est-ce permis ? Quels en sont les enjeux et les conséquences ?
La vente en tant qu'unique héritier
Si vous êtes l’unique héritier rien ne vous empêche de vendre la maison ou le bien immobilier duquel vous venez d’hériter. Vous devrez alors régler les droits de succession ainsi que vous assurer que vous disposez de l’ensemble des documents légaux pour la vente, comme les diagnostics techniques (DPE, diagnostic électrique ou ERNMT) ainsi qu’une attestation de propriété.
Pour cela, faites-vous accompagner par une agence immobilière et suivez nos conseils pour vendre votre bien le plus sereinement possible, notamment en l’estimant à sa juste valeur.
Les droits de succession varient de 5% à 60% du prix de la maison selon le degré de parenté : 35-45% pour les frères et sœurs, 55% jusqu'au 4e degré et 60% au-delà. Un abattement de 100 000 euros est appliqué pour les enfants et les parents du défunt.
Vous souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ?
Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail.
Vendre un bien en indivision successorale
S’il y a plusieurs héritiers en indivision la vente peut s’effectuer dans certaines circonstances.
Quand tous les héritiers sont d'accord
Si tous les héritiers sont d’accord et que la succession n'est pas terminée la vente du bien immobilier est possible. Il faut tout de même laisser au notaire le temps d’établir clairement la liste précise de tous les héritiers en la retranscrivant dans un acte de notoriété. Ces recherches peuvent être plus ou moins longues, notamment s’il y a des enfants illégitimes ou des ayants droit inconnus, dont l’identité n’est révélée qu’à travers les dispositions testamentaires par exemple.
Une fois cette enquête terminée, l’acte de notoriété peut être établi : ce document est obligatoire à partir du moment où le montant de la succession dépasse les 5 000 euros. L’établissement de l’acte coûte 57,69 euros, auxquels peuvent s’ajouter des émoluments et des frais d’enregistrement.
La vente peut ensuite avoir lieu si l’ensemble des personnes l’acceptent : tous les héritiers sont alors solidaires des frais de succession.
Il est recommandé de créer une convention d'indivision avant le décès pour définir les règles d'indivision, prévenir les retards et surprises lors de la succession. Ce document liste les biens et les droits de chaque héritier. Pour les biens immobiliers, elle doit être rédigée par un notaire.
En cas de désaccord entre les héritiers
il est nécessaire d'avoir l'accord de tous pour vendre une maison si la succession n'est pas clôturée. Vous devrez donc attendre le terme de cette procédure pour décider de la vente du bien immobilier.
Concernant la vente ou la donation d’un bien immobilier, la décision doit être prise à l’unanimité de l’ensemble des héritiers ou indivisaires. A part si l’une des personnes est incapable de manifester sa volonté, par exemple à cause d’une grave maladie ou d’un état végétatif. La majorité des 2/3 suffit pour les actes de gestion courante ou pour vendre les biens meubles s’il y a des dettes ou charges au niveau de l’indivision. Cela ne concerne donc jamais les biens immobiliers qui sont considérés comme des immeubles.
Les recours lorsque l'indivision est bloquée
Lorsque l’indivision est bloquée, vous pouvez obtenir une autorisation judiciaire de vendre. On parle alors de partage judiciaire. Cette procédure peut être déclenchée auprès du tribunal par un ou plusieurs des héritiers indivisaires, la plupart du temps ceux qui souhaitent vendre.
Une fois saisi le juge se retrouve face à deux possibilités :
- Procéder à un tirage au sort pour attribuer un lot à chaque héritier. Cette option est rarement retenue, dans le sens où elle peut potentiellement engendrer davantage de conflits.
- Ordonner la vente aux enchères du bien immobilier : le produit de la vente est partagé entre l’ensemble des héritiers en fonction de la quote-part de chacun d’eux.
Cette procédure nécessite l’appui d’un avocat et peut être longue. Pendant ce temps là le bien immobilier n’est pas habité, et sans doute moins bien entretenu, et il peut perdre de sa valeur sur le marché.
Autre option ? L’indivisaire qui n’est pas d’accord avec la vente peut sortir de l’indivision et revendre ses parts aux héritiers restants. La vente peut ainsi s’effectuer plus rapidement.
