La loi Carrez non applicable aux maisons individuelles
La loi Carrez n’est applicable qu’aux maisons en copropriété horizontale, mais pas aux maisons individuelles.
Par Luko
Grâce à la servitude de passage, le propriétaire d’un bien enclavé ou difficile d’accès a le droit de passer sur la propriété voisine pour sortir de chez lui et y entrer. Dans cette notion, on distingue le fonds servant - qui est le propriétaire qui subit la servitude -, et le fonds dominant, qui est le propriétaire qui en profite.
Qui peut faire des travaux sur une servitude de passage ?
Le propriétaire qui possède le fonds servant comme celui qui détient le fonds dominant peuvent effectuer des travaux. Mais la personne qui jouit du fonds dominant doit demander l’autorisation au détenteur du fonds servant. Et ce sera généralement lui qui devra payer les frais de rénovation ou d’aménagement.
Cette règle est régie par les articles 697 et 698 du Code civil qui précisent que :
“Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver - Article 697”
“Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire - Article 698”
La demande de travaux doit être effectuée par courrier recommandé envoyé au propriétaire du fonds servant, en expliquant les travaux envisagés, leur but et leur coût.
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Les travaux d’aménagement autorisés
Les travaux autorisés sur une servitude de passage sont uniquement ceux qui sont indispensables pour utiliser la servitude et en assurer la conservation. Par exemple remblayer un chemin sur lequel se creusent de grosses ornières lorsqu’il pleut ou lorsqu’il neige semble être un acte fondamental. Ou changer une clôture qui empêche un troupeau d’errer si elle est hors d’usage.
En revanche, s’il s’agit de travaux de confort, le propriétaire du fonds servant peut refuser la demande de celui du fonds dominant. On peut citer l’ajout d’un revêtement en gravillons alors que le passage reste praticable en toutes saisons. Ou la plantation d’arbres au bord de l’allée pour apporter de l’ombre supplémentaire.
Les travaux d’entretien
Les travaux d’entretien sont généralement à la charge de celui qui utilise le passage. Donc le propriétaire du fonds dominant, l’autre partie prenante subissant le passage de son voisin. Les tâches concernées sont le taillage des haies et arbres, reboucher un trou dans le chemin ou la chaussée si le passage est goudronné, ou remplacer un pavé cassé si l’accès est constitué de ce matériau.
À qui incombent les frais ?
Les travaux sont à la charge de celui qui utilise la servitude ou qui est à l’origine de la demande de travaux.
Si la servitude de passage est utilisée par les deux parties, les frais sont généralement divisés en deux et à parts égales. Cependant, ce n’est pas toujours le cas.
Ainsi, si le propriétaire du fonds dominant fait un usage intensif du passage qui tient lieu de servitude, il devra s’acquitter de la portion la plus importante de la somme. Par exemple il fait passer des véhicules lourds sur la voie, tels que des tracteurs ou des camions, ce qui endommage l’accès plus rapidement.
