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Obtenir un certificat de radiation de l'école (modèle de lettre gratuit) : déménagement, changement de région, inscription dans la nouvelle école.
Par Luko
Vous quittez votre logement en location ? Avant l'état des lieux de sortie, pensez à vérifier que tout est dans le même état que lors de la remise des clés. Mais qu'en est-il de la peinture de vos murs ? Si elle est usagée ou dégradée, devez-vous refaire la peinture de votre logement en location avant l'état des lieux de sortie ? Est-ce à vos frais ? Si vous ne le faites pas, risquez-vous de perdre votre caution ? On vous explique tout en détail dans cet article.
La règle générale
Avant de quitter votre logement, il est primordial de vérifier l'état de la peinture des murs.
Conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives*, le locataire doit uniquement s’assurer du « maintien en état de propreté » des murs, et prendre en charge les « menus raccords de peintures et de tapisseries » avant l’état des lieux et son déménagement.*
Concrètement ? Les travaux de peinture par le locataire ne sont pas obligatoires. En effet, si les murs sont en bon état, il n'a pas besoin de repeindre les murs avant la sortie s'il veut récupérer son dépôt de garantie.
La notion d'usure normale
Dans un contrat de bail, l'usure normale d'une chose est définie par "une usure qui survient même si le locataire utilise la chose de manière soigneuse et consciencieuse". Il est également précisé que "si la chose est utilisée conformément à sa destination (c'est-à-dire pour faire ce à quoi elle sert), et que l'usure n'est pas due à un manque d'entretien, ni à un dégât causé à cette chose, il s'agit d'usure normale."
Si vous trouvez que la peinture sur vos murs a perdu de son éclat ou encore que certains recoins sont effrités avec le temps ? Pas de panique ! Les dégradations liées à l'usure normale du temps ne sont pas de la responsabilité du locataire. Les travaux de peinture seront donc à la charge du propriétaire bailleur.
Par exemple : un logement est loué à un locataire avec des peintures refaites à neuf et que le locataire quitte le logement 10 ans plus tard, les travaux de peintures liés aux années passées seront totalement à la charge du propriétaire bailleur.
Le cas de la peinture jaunie
Vous avez de la peinture jaunie à certains endroits sur vos murs ? Ne vous inquiétez pas, cela est aussi considéré comme de l'usure normale !
En effet, la Cour de cassation a précisé dans une récente jurisprudence que "la peinture jaunie par le temps est considérée comme une usure normale (= vétusté)."
Les murs concernés ne devront donc pas être remis en état par le locataire, ni permettre au propriétaire d'effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.
Petite exception : si le propriétaire prouve que le jaunissement de la peinture a spécifiquement été causé par l'action du locataire (par exemple par des tâches ou par le tabac), le locataire aura à sa charge la peinture des murs en question.
Les dégradations nécessitant une remise en état
Vous l'aurez donc compris, la loi Alur prévoit que l'usure dite normale est à la charge du propriétaire bailleur. Il ne pourra pas demander aux locataires de payer pour remettre en état les murs si tel est le cas. Toutefois, certaines dégradations restent à la charge du locataire.
Voici donc une liste (non exhaustive) des dégradations sur les murs nécessitant une remise en état par le locataire avant la sortie d'état des lieux :
- trous dans le mur ;
- traces noires sur la peinture (liées à des frottements) ;
- papier peint (ou tapisserie) déchiré ou décollé ;
- tâches dues à un dégât des eaux ;
- etc.
Si vous subissez un dégât des eaux, pensez bien à prévenir votre assurance. En effet, les embellissements de votre logement (peinture, décoration, etc.) détériorés pourront être pris en charge par votre assurance habitation selon l'origine du sinistre.
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La remise en état par le locataire
Toujours selon le décret 87-713 du 26 août 1987, il est précisé que le locataire doit “maintenir propres et entretenir régulièrement les plafonds, les murs, les cloisons, les revêtements de sols, les placards, les plinthes, les baguettes, les moulures”.
Mais ce n'est pas tout ! "En cas de trous, de tâches, le locataire réalise à ses frais de petits raccords de peintures, tapisseries, faïence, mosaïque, etc”.
Avant son départ, le locataire doit donc boucher les trous (s'il y a) et refaire la peinture si celle-ci a été dégradée depuis son arrivée (hors "usure normale du temps").
Cas particulier : si le locataire avait modifié la couleur des murs de son logement pour donner un peu de peps à la pièce et que la couleur est jugée " excentrique" (rose fuchsia par exemple), il devra le repeindre dans une couleur plus neutre lors de son départ. Il y a en effet des règles à respecter pour faire de la peinture en location !
La retenue sur le dépôt de garantie
Le locataire peut choisir de remettre en état lui-même les murs avant de quitter le logement. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire pourra demander une retenue sur la caution initiale en dédommagement.
Une absence de grille de vétusté officielle qui ne facilite pas les choses
Malheureusement, à ce jour, aucune grille de vétusté fixée par la loi n'a été établie. Il convient donc au propriétaire et au locataire de se mettre d'accord sur une grille de vétusté lors de la signature du bail.
Cela permettra par la suite de calculer précisément la retenue possible sur le dépôt de garantie selon certains critères tels que :
- une durée de vie approximative ;
- un taux d'usure annuel ;
- une valeur minimum de l’objet.
En temps normal, la durée de vie moyenne estimée pour une peinture d'intérieur est de 10 ans. Il peut donc être convenu entre les 2 parties que : 4 années d'utilisation du logement engendrent une usure normale de 45% (comparé à un état neuf des peintures).
Si ce n'est pas le cas, les frais de rénovation de peinture de 1 000 €, 550 € pourraient rester à la charge du locataire.
La procédure à respecter par le bailleur
Afin que le propriétaire puisse garder une partie ou la totalité de la caution, il doit obligatoirement réunir trois conditions :
- réaliser un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui doit préciser les dégradations constatées en comparaison à l’état des lieux d’entrée.
Si le problème n'a pas été mentionné dans l'état des lieux de sortie, ou à contrario, figuré déjà dans l'état des lieux d'entrée, le propriétaire ne peut pas exiger une retenue sur le dépôt de garantie.
- Les dégradations doivent être du ressort du locataire. Comme évoqué ci-dessus, tout ce qui relève de l’usure normale ou de la vétusté est à la charge du propriétaire.
Les murs jaunis avec le temps, de la peinture qui s’écaille, des fissures au plafond, etc ne peuvent donc pas être retenus à la charge du locataire sortant.
- Un justificatif pour la somme retenue doit être présenté au locataire. Le propriétaire bailleur doit ainsi faire établir un devis ou facture pour la remise en état. En effet, il ne peut pas retenir une somme fixée arbitrairement, sans fournir de justificatif valable.
En cas de litige
Au moment de faire votre état des lieux de sortie, vous n'êtes pas d'accord avec votre propriétaire ? Pas de panique ! Si aucun arrangement à l'amiable est trouvé, vous pouvez faire appel à un huissier de justice. Il évaluera l'état des peintures du logement et son usure.
Les honoraires de l'huissier pourront être partagés à parts égales entre le propriétaire bailleur et le locataire sortant.
Voir aussi :
