Le syndic a des droits et des devoirs envers les copropriétaires en matière d'équipements et d'accès aux parties communes. Dans le cadre de l'évolution de la réglementation, les obligations du syndic en matière de sécurité ont été renforcées. Nouvelles normes incendie, affichage obligatoire, accès des secours et autres astreintes, le syndic est responsable de nombreuses actions de sécurisation des habitants d'une copropriété. On vous dit tout sur le sujet !
Quelles sont les obligations de sécurité du syndic
L'installation d'équipements conformes aux normes incendie
Le syndic de copropriété représente légalement le syndicat des copropriétaires conformément à la loi du 10 juillet 1965. Parmi ses obligations figurent celles de la préservation et de la sécurité de l'immeuble et de la sauvegarde des personnes.
Les obligations du syndic envers le copropriétaire en matière de sécurité ont été élargies. Le législateur a notamment instauré de multiples modifications, notamment dans la lutte contre les incendies pouvant survenir au sein d'une copropriété. Cette mise aux normes obligatoire passe parfois par des travaux à entreprendre afin que celle-ci soit en règle.
L'assureur d'une copropriété peut dépêcher un expert dit "expert d'assuré" pour vérifier les installations, l'entretien et la mise en conformité de l'immeuble avant une prise de garantie.
Les équipements suivants doivent donc être installés dans une copropriété. Ils appartiennent tous aux obligations du syndic bénévole, syndic coopératif ou syndic professionnel en matière de sécurité dans le cadre de la réglementation incendie dans un immeuble d'habitation.
On trouve ainsi :
- Les bloc-portes coupe-feu : leur installation a été rendue obligatoire pour tous les immeubles dont la demande de permis de construire est antérieure au 5 mars 1987. Les copropriétés concernées sont celles dont le plancher bas du dernier étage est situé au maximum à 28 mètres du sol.
- L’encloisonnement de la cage d’escalier : l'installation d'une porte-palière à chaque étage et l'isolation de la cage d'escalier des couloirs permet de ralentir la propagation des fumées. Cet encloisonnement est obligatoire pour tous les immeubles dont la hauteur dépasse 8 mètres. Il s'applique également aux immeubles anciens.
- Les extincteurs dans les cages d'escalier sont obligatoires.
- Les extincteurs dans les parkings : obligation d'avoir un extincteur pour 15 places de parking avec dispositif d'extinction automatique si le parking possède plus de 3 niveaux.
- Les extincteurs dans les chaufferies : le nombre d'extincteurs obligatoires dans le local varie selon le type de chauffage (fioul, gaz, charbon).
Référez-vous à notre article sur la prévention des incendies domestiques pour tout savoir sur le sujet !
Bon à savoir : la présence d'extincteurs n'est pas obligatoire pour les immeubles de moins de 15 étages. Leur installation est néanmoins fortement recommandée. Ils permettent de juguler rapidement un départ de feu et d'assurer la sécurité des personnes. Il est donc conseillé de disposer des extincteurs dans chaque cage d'escalier de la copropriété, dans les parkings et dans la chaufferie.
- Les systèmes de désenfumage : il est généralement situé au niveau de la toiture. Ce système d'ouverture à distance (électrique, à air comprimé ou manuel) vient ainsi ventiler la cage d'escalier lors de la présence de fumées. Il est autrement appelé exutoire de fumées. Sa présence est obligatoire dans toutes les copropriétés.
- Les blocs de secours : ce sont les petits affichages lumineux sous forme de boîtiers que l'on retrouve au-dessus des portes et des issues de secours. Ils fonctionnent de façon autonome, même en cas de coupure d'électricité. Ils sont installés près des endroits stratégiques et permettent de guider les habitants en cas d'évacuation d'urgence.
Que dit le législateur sur l'interdiction des détecteurs de fumées dans les parties communes d'une copropriété ? Les détecteurs de fumée sont interdits dans les parties communes, mais sont obligatoires dans les parties privatives de la copropriété selon l'arrêté du 5 février 2013. Cela a pour but d'éviter aux occupants de sortir de chez eux en cas d'alerte incendie et d'être confrontés à un incendie dans le couloir.
Les colonnes sèches : elles sont uniquement réservées aux pompiers. Une colonne sèche leur permet d'alimenter en eau sous pression l'ensemble des étages d'une copropriété. Chaque étage de la colonne sèche est équipée d'un branchement pour davantage d'efficacité. Elle est obligatoire dès lors que le plancher du dernier étage d'un immeuble est situé à plus de 28 mètres de distance du sol.
Le syndicat des copropriétaires est en droit de voter l'installation d'équipements de sécurité même si la loi ne l'oblige pas. Cette décision doit faire l'objet d'une inscription à l'ordre du jour dans la convocation à l'assemblée générale adressée aux copropriétaires.
Sélection des équipements de sécurité incendie
La mise en place des équipements de sécurité incendie est régie par la loi qui impose la consultation de deux entreprises au minimum. Le prestataire est sélectionné le jour de l'assemblée générale après présentation des devis aux copropriétaires présents. Le syndicat des copropriétaires valide ensuite les travaux d'installation à la majorité simple, qui exclut ainsi du vote les copropriétaires absents et non représentés.
Le syndic peut soumettre au syndicat des copropriétaires des résolutions en matière d'installation d'équipement de sécurité incendie. Si ce dernier refuse et qu'un sinistre se produit, sa responsabilité civile peut alors être recherchée.
L'affichage des règles d’évacuation et des plans du rez-de-chaussée
Les consignes de sécurité et les plans du rez-de-chaussée et du sous-sol doivent obligatoirement être affichées dans :
- le hall d'entrée de l'immeuble ;
- à chaque étage de la copropriété, près de l'ascenseur ou de l'escalier ;
- à chaque niveau du parking ;
- à proximité des portes et des issues de secours.
Les plans permettent aux pompiers de comprendre la configuration des lieux et d'intervenir plus rapidement dans les parties communes de la copropriété. Ces règles d'évacuation sont utiles aux habitants de la copropriété qui peuvent notamment connaître le point de rendez-vous après évacuation s'il en existe un.
La mise à disposition d'une place de stationnement pour les secours
Parmi les obligations du syndic en matière de sécurité lui incombe la mise à disposition d'une place de stationnement dédiée et accessible pour les secours. L'emplacement doit être étudié pour qu'un camion de pompiers puisse se garer facilement. La place réservée aux secours sera matérialisée par un marquage au sol.
Vous vous demandez qui paie les réparations en cas d'intervention des pompiers ? Réponses dans cet article.
Les travaux urgents
En cas d'urgence, de mise en danger des personnes ou de la salubrité de l'immeuble, le syndic a le pouvoir d'entreprendre des travaux dits "urgents" sans consultation au préalable du syndicat des copropriétaires.
Bien que non définis par la loi, les travaux urgents sont généralement une :
- intervention sur le système de chauffage/eau chaude ;
- fuite dans une canalisation ou dégât des eaux important ;
- réparation sur le collecteur d'égout ;
- action sur l'étanchéité à l'eau de la toiture de la copropriété ;
- mesures urgentes après une catastrophe naturelle.
Le syndic doit suivre une procédure simplifiée mais néanmoins obligatoire :
- informer les copropriétaires par courrier postal ou électronique des travaux urgents ;
- afficher dans les parties communes les travaux urgents en cours ;
- convoquer une assemblée générale de copropriété après la réalisation des travaux urgents.
En cas de contestation de ces travaux, le prestataire sera toujours réglé. Le syndicat des copropriétaires pourra ensuite, éventuellement, ester en justice afin d'obtenir réparation auprès du syndic.
Une provision d'au maximum un tiers du montant des travaux peut être demandée par le syndic aux copropriétaires. Le conseil syndical devra être préalablement consulté. Celui-ci pourra alors décider du déblocage partiel ou total du fonds travaux pour régler l'ensemble de la facture des travaux urgents.
Apprenez-en plus sur le fonds de travaux loi Alur en lisant notre article dédié.
La loi Alur impose à tous les copropriétaires depuis le 1er janvier 2017, une cotisation annuelle d'un montant minimal de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété pour la création d'un fonds de travaux. La copropriété a également la possibilité de souscrire un prêt travaux collectif en cas de manque de liquidités.
L'entretien annuel des installations de sécurité
L'entretien annuel des installations de sécurité est une obligation définie dans l'arrêté du 31 janvier 1986. Elle figure également dans l'article R111-13 du code de la Construction et de l'Habitation.
L'intervention peut faire l'objet ou non d'un contrat d'entretien. Le syndic doit obligatoirement tenir à jour depuis 2001, un carnet d'entretien où sont notées les visites annuelles.
Y sont consignés la vérification et le bon fonctionnement des systèmes de ventilation, de désenfumage, de la colonne sèche, des portes coupe-feu, de la signalisation et des extincteurs.
Le syndic doit également mentionner dans le carnet :
- l'adresse de la copropriété et de ses différents lots ;
- le nom du syndic, son adresse et ses coordonnées téléphoniques ;
- les contrats d'assurance et les assureurs de la copropriété : assureur + numéro de police de l'assurance multirisque immeuble notamment ;
- les noms des entreprises ayant réalisé des travaux importants (rénovation de la toiture et des façades, chauffage, ascenseur, canalisations, etc.) et leur année d'intervention ;
- les contrats d'entretien et de maintenance en cours.
Il est important de vérifier auprès du syndic que ce dernier possède bien les factures et tout document justifiant d'une intervention sur les installations de sécurité de la copropriété. Un expert en assurance pourra les réclamer lors d'un sinistre pour vérification
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Le coût moyen des installations de sécurité
Coût moyen des installations de sécurité dans une copropriété (fourniture + main d'œuvre)
| Bloc d'éclairage de secours | 30 € |
|---|---|
Détecteur d'incendie | 40 € |
Désenfumage de la cage d'escalier | 1 200 € |
Extincteur | 30 - 60 € |
Plan d'évacuation | 50 - 60 € par étage |
Porte anti-feu | 270 € |
Les sanctions en cas de non respect des obligations en matière de sécurité
Les sanctions suite à une défaillance en matière de sécurité peuvent conduire le syndic à être rendu responsable pénalement. Il s'agit ici d'un manquement à ses obligations en matière de mise en sécurité des biens et des personnes.
Ainsi, en cas de défaillance d'entretien, de non-installation ou de négligence des éléments de sécurité, tant le syndic que le syndicat des copropriétaires peuvent être poursuivis et mis en cause.
Dans le cadre d'un sinistre incendie et en vertu de l'art. 223-1 du Code pénal, syndic et syndicat des copropriétaires peuvent être reconnus comme ayant mis en danger la vie d'autrui.
Voir aussi :
