La clause de solidarité du bail de colocation
Les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire
Par Luko
Vous êtes locataire d’un logement qui vous paraît en mauvais état, dégradé ou voire même dangereux ? Votre propriétaire doit respecter certaines normes pour pouvoir louer un logement.
Logement indécent : de quoi parle-t-on ?
Le propriétaire-bailleur doit respecter l’obligation de louer un logement décent et répondre à des caractéristiques pour offrir un certain seuil de confort.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise ce qu’est un logement décent. Celui-ci doit :
- ne pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de l’occupant ;
- répondre à un critère de performance énergétique minimale ;
- être doté d’éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, quant à lui, définit les éléments à prendre en compte pour qualifier un logement de décent. Cela inclut notamment :
- une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ;
- un accès à l’eau potable ;
- un réseau électrique aux normes et fonctionnel ;
- un éclairage naturel suffisant ;
- l’absence d’infiltrations ou de remontées d’eau ;
- un chauffage aux normes et fonctionnel ;
- la possibilité d’installer un appareil de cuisson.
Si un seul de ces critères n’est pas respecté, le locataire sera en droit de revendiquer un trouble de jouissance. Le logement pourra alors être classé comme étant indécent.
Attention, l’entretien du logement n’est pas uniquement à la charge du propriétaire. Les petits travaux d’entretien, par exemple, sont à la charge du locataire !
La performance énergétique
Pour qu’un logement soit sur le marché de la location, il doit répondre à des critères de performances énergétiques fixés par la loi climat et résilience pour éviter d’être qualifiés de passoires thermiques.
Les logements classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ont une consommation d’énergie moyenne supérieure à 330 et 420 kWh/m² par an, et sont considérés comme des passoires thermiques.
Dès le 1er janvier 2023, les logements ayant une forte consommation d'énergie vont être interdits à la location. Le seuil maximal de consommation d'énergie annuel d'un logement sera ainsi fixé à 450 kWh/m2 en France.
Pour y remédier et pouvoir louer ce type de logements, des travaux de rénovation devront être effectués pour limiter la déperdition de la chaleur et optimiser l’isolation du bien.
D’après une étude du gouvernement parue en septembre 2020, 1,6 million des logements du parc locatif sont actuellement classés étiquette F ou G.
La surface habitable
Pour qu’un logement soit décent, il doit disposer d’au moins une pièce principale et avoir :
- une superficie minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 m ;
- un volume total supérieur ou égal à 20 mètres cubes.
Pour calculer la surface habitable de votre logement, référez-vous aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Les équipements de confort
Le logement doit aussi répondre à des critères de confort et disposer :
- d’un chauffage fonctionnel, conforme et adapté aux caractéristiques du logement ;
- de l’eau potable avec une pression et un débit correct pour une utilisation quotidienne ;
- d’une évacuation des eaux usées conforme ;
- d’un coin cuisine comprenant un évier et permettant l’installation d’un appareil de cuisson ;
- d’un w.c (séparé de la pièce à vivre) ;
- d’une douche ou une baignoire alimentée en eau chaude et froide ;
- d’un réseau électrique fonctionnel et conforme afin que toutes les pièces soient éclairées et que les appareils ménagers puissent être branchés.
La sécurité et la santé du locataire
Un logement doit également avoir :
- un éclairage naturel correct dans la pièce à vivre ;
- toutes les aérations nécessaires pour éviter les moisissures ;
- un garde-corps aux fenêtres à partir d’un certain étage.
Il ne faut pas confondre un logement indécent et un logement insalubre. Ce dernier représente un réel danger pour la santé ou la sécurité de ces occupants. Il peut par exemple avoir des moisissures, la mérule, la présence de nuisibles ou d’insectes, etc. C’est donc plus grave qu’un logement indécent.
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Les recours du locataire
Vous êtes locataire d’un logement indécent ? Pas de panique, vous pouvez tenter un recours à l’amiable avant d’entamer une procédure judiciaire contre votre propriétaire bailleur.
Vous avez un doute sur la qualité de votre logement ? Pour apprécier son état, une fiche d’auto-évaluation peut être renseignée avec l’aide de l’ADIL.
Mettre en demeure le propriétaire
En cas de soucis, il est toujours préférable d’opter pour une solution à l’amiable, généralement moins coûteuse et plus rapide.
Si vous remarquez que certains éléments de votre logement ne sont plus conformes, envoyez tout d’abord un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur ou à l’agence immobilière qui s’occupe de votre bien. Joignez-y toutes les preuves que vous pouvez afin de constituer un dossier complet pour la mise en demeure de faire les travaux.
Dans ce courrier, n’oubliez pas de rappeler les devoirs d’un propriétaire et citez le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les éléments à prendre en compte pour qualifier un logement de décent ou non.
Si le propriétaire reconnaît le logement comme indécent, bonne nouvelle pour vous, il devra ainsi faire les travaux nécessaires et vous envoyer une lettre recommandée précisant les travaux à venir et les délais.
S’il ne répond pas ou refuse de faire le nécessaire, vous pourrez alors saisir le greffe du tribunal.
Saisir la Commission départementale de conciliation
Cette option est facultative, mais vivement recommandée si la mise en demeure n’aboutit pas. C’est le dernier recours à l’amiable possible.
Faire appel au tribunal d’instance
En dernière solution, faites appel au tribunal d’instance et portez votre cas devant la justice. Votre dossier devra inclure toutes les preuves nécessaires pour obliger le propriétaire à faire les travaux. Le juge estimera les travaux à effectuer et fixera un délai pour leur exécution.
Quelles sanctions pour le propriétaire ?
Si le propriétaire refuse ou prend du retard dans les travaux à effectuer, des sanctions pourront être appliquées au cas par cas, notamment :
- une réduction de loyer accordée au locataire ;
- une autorisation pour le locataire de quitter ce logement sans être soumis à un préavis ;
- des dommages et intérêts à verser au locataire ;
- une obligation par le tribunal de faire les travaux ;
- une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour de retard.
Ne cessez jamais de payer votre loyer, même si votre logement est indécent (ou insalubre). Attendez la décision de justice vous donnant l’autorisation de le faire.
Les conséquences sur les aides au logement (APL)
Peu importe les recours employés, pensez également à prévenir la CAF. Elle prévoira une visite à votre domicile pour constater la non-décence de votre logement, et ainsi suspendre les APL versées à votre propriétaire jusqu’à la réalisation des travaux.
