Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Vous être propriétaire bailleur, et vous souhaitez mettre en vente votre logement ? S’il est déjà loué, mais que vous préférez le vendre vide, vous devez en informer votre locataire avec une lettre de congé pour vente. Attention, certaines formalités doivent être respectées scrupuleusement !
Modèle de lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente
Donner congé à son locataire n’est pas toujours une chose facile : de nombreux critères doivent être respectés pour que la résiliation du bail soit valable !
Pour vous faciliter la tâche, voici un modèle de lettre de congé pour vente à envoyer à votre locataire. Il vous suffit de la télécharger, de la personnaliser avec vos informations, de l’imprimer et de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception. Pas d’imprimante ? Vous pouvez également recopier ce modèle de lettre à la main sur papier libre !
Lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente
Coordonnées du propriétaire bailleur :
[NOM, Prénom]
[Adresse]
[Code postal et ville]
[N° de téléphone]
Coordonnées du locataire :
[NOM, Prénom]
[Adresse]
[Code postal et ville]
Objet : Notification de congé pour cause de vente du logement
Madame, Monsieur,
Je soussigné•e [Nom, Prénom], propriétaire de votre logement situé au [adresse précise du logement mis en location], vous informe par la présente de l’arrivée à échéance de votre bail signé le [date de signature du bail]. À son terme, je ne souhaite pas le reconduire, car j’ai pour projet de vendre le logement que vous occupez actuellement.
La vente comprend le bien suivant : [description précise du logement : type, composition, annexes et dépendances éventuelles]. Le prix de vente est fixé à [montant à exprimer en toutes lettres et en euros], sous les conditions suivantes : [conditions de vente spécifiques, modalité de paiement : comptant ou échelonné].
Étant locataire de ce logement, vous disposez d’un droit de préemption sur son achat et ce courrier fait office d’offre d’achat. Si cette offre vous intéresse, je vous informe que vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de ce courrier pour me faire part de votre réponse. Dans le cas où vous devriez recourir à un emprunt, le délai légal pour signer l’acte de vente sera de 4 mois.
Dans le cas où vous n’accepteriez pas cette offre d’achat, vous disposez d’un préavis de [3 mois pour un logement meuble / 6 mois pour un logement vide]. Vous devrez donc libérer les lieux au plus tard le [date d’échéance du bail]. Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux de sortie et la remise des clés.
Vous trouverez en pièce jointe de ce courrier une reproduction des alinéas 1 à 5 de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la notice générale d’information relative aux obligations du propriétaire bailleur en cas de vente.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Fait à [Ville], le [Date]
[Signature]
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Que doit contenir la lettre de résiliation ?
Une lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente envoyée à votre locataire équivaut à une offre d’achat : elle doit donc obligatoirement contenir certains éléments pour être valable. Pensez donc à bien mentionner les informations suivantes :
- Le motif du congé : la vente du logement, la reprise pour vous-même ou un membre de votre famille, ou tout autre motif « légitime et sérieux » comme le non-paiement répété des loyers.
- La description détaillée du bien, ainsi que des annexes (garage, cave, etc.) ;
- Le prix de vente ;
- Les conditions de vente et de paiement du bien ;
- Une reproduction des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi de 1989 ;
- La notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de congé pour vente ;
- La mention du droit de préemption et des délais à respecter si le locataire est prioritaire pour acheter le logement.
Si certains éléments ne sont pas présents dans votre lettre, le locataire sera en droit de contester la résiliation de son bail auprès d’un juge. Vous ne pourrez alors pas vendre votre logement vide !
Quand et comment l’envoyer ?
La résiliation du bail de location par le propriétaire bailleur est strictement encadrée : elle ne peut se faire qu’à l’échéance du bail.
Si vous souhaitez donner congé à votre locataire dans le but de vendre le logement qu’il occupe, vous devez le faire de manière formelle : ni de façon orale, ni par email ni par texto par exemple ! Votre lettre peut donc être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en mains propres contre un émargement ou un récépissé, ou encore être présentée au locataire par un huissier.
Si plusieurs locataires sont détenteurs du bail — dans le cas d’une colocation par exemple — vous devez envoyer une lettre de congé à chacun d’entre eux. Si c’est un couple marié ou pacsé qui occupe votre logement, une seule lettre suffit, mais elle doit impérativement être adressée aux deux personnes.
Une lettre de résiliation de bail pour vente ne peut être envoyée qu’à l’échéance du contrat de bail : nous vous recommandons donc d’anticiper vos démarches. Selon le type de logement, le délai de préavis est plus ou moins long :
- Pour un logement loué meublé : 3 mois avant la date d’échéance du bail ;
- Pour un logement loué vide : 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Vous devez impérativement respecter ces délais : si votre lettre parvient trop tard au locataire, votre congé pour vente ne sera pas valable. Vous devrez alors attendre la prochaine échéance du bail, ou vendre votre logement occupé.
Si le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, alors les choses sont un peu différentes. La demande de congé ne sera pas encadrée par les règles énoncées plus haut : ce sont les clauses du bail de location qui s’appliqueront.
Le délai de préavis peut donc être plus court, et il n’est pas obligatoire de mentionner le motif du congé. Cependant, nous vous recommandons toujours d’envoyer votre courrier en recommandé avec accusé de réception : c’est une preuve irréfutable en cas de litige !
Le cas des locataires protégés
Dans certains cas, il n’est pas possible de donner un congé pour vente, notamment quand les locataires sont âgés et disposent de revenus modestes. Sont donc considérés comme locataires protégés :
- Les personnes de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi ;
- Les personnes moins âgées, mais qui ont à charge une personne de plus de 65 ans vivant sous son toit, si l’ensemble des revenus du foyer ne dépasse pas les plafonds fixés.
Les plafonds de revenus des locataires protégés
| Composition du foyer | Plafond annuel de revenus en Île-de-France | Plafond annuel de revenus dans les autres régions |
|---|---|---|
Une personne | 24 316 € | 21 139 € |
Deux personnes | 36 341 € | 28 231 € |
Une personne seule avec une personne à charge | 47 639 € | 33 949 € |
Si vos locataires sont dans un de ces cas de figure, vous ne pouvez leur donner congé qu’à une seule condition : en leur proposant une solution de relogement. Le logement de substitution proposé doit toutefois rassembler plusieurs critères :
- Correspondre aux besoins du locataire, notamment en termes de superficie ;
- Avoir un loyer correspondant aux revenus du locataire ;
- Être situé dans la même commune, le même canton ou le même arrondissement (ou limitrophes) ou à défaut, à moins de 5 km de l’ancien logement.
Bon à savoir : si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans et ayant des revenus modestes, vous êtes en droit de donner congé à vos locataires, même s’ils sont considérés comme locataires protégés.
Après l’envoi
Une fois que votre locataire a reçu votre lettre de congé pour vente, deux choix s’offrent à lui : accepter votre offre d’achat, ou refuser et quitter les lieux à la date d’échéance de son bail de location.
Le locataire accepte l’offre d’achat
Si votre locataire souhaite acheter le logement qu’il loue, il doit vous le faire savoir en vous envoyant un courrier dans un délai de deux mois suivant la date de réception de votre lettre de congé.
Sachez qu’un locataire est tout à fait en droit de vous faire une offre moins élevée que le prix de vente mentionné dans la lettre de congé. Cependant, si vous refusez cette contre-proposition, le locataire perd son droit de préemption : vous êtes autorisé à faire une offre d’achat à quelqu’un d’autre.
Une fois l’accord de votre locataire reçu, ce dernier dispose de deux mois supplémentaires pour signer l’acte de vente. S’il doit démarcher sa banque pour obtenir un crédit immobilier, le délai est alors porté à 4 mois.
Le locataire refuse l’offre d’achat
Dans le cas où le locataire ne souhaite pas acheter le logement qu’il loue, il doit vous en faire part explicitement en vous envoyant un courrier en recommandé par exemple. Il dispose de deux mois pour vous annoncer sa décision.
Le silence de votre locataire équivaut également à un refus : s’il ne répond pas dans le délai imparti à votre lettre de congé, on considère alors qu’il ne souhaite pas acheter le logement.
S’il refuse votre proposition d’achat, le locataire devra quitter les lieux au plus tard à la date d’échéance de son bail de location. Cependant, il est tout à fait libre de déménager plus tôt, sans respecter d’autres délais de préavis !
N’oubliez pas de convenir d’un rendez-vous pour la remise des clés, ainsi que d’organiser un état des lieux de sortie.
Une fois le refus du locataire reçu, ou après deux mois sans réponse de sa part, vous pouvez passer outre le droit de préemption et mettre votre bien en vente de façon officielle : sur les sites de petites annonces, par le bouche-à-oreille ou en confiant la gestion de votre logement à une agence immobilière.
Dans un congé pour vente, la trêve hivernale n'entre pas en compte dans le timing de résiliation du bail.
De même, le relogement du locataire n'est pas une obligation en cas de vente.
Voir également :
