Comprendre l’indice de référence des loyers (IRL)

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) a pour but de calculer les augmentations de loyer possibles tout au long du bail. Chaque trimestre, l’Insee (Institut National de la Statistique en France) divulgue cet indice qui permet, une fois par an, la révision et le calcul de l’augmentation maximum du loyer en cours de bail par le propriétaire bailleur. En d’autres termes, l’IRL est une référence pour réviser les loyers des logements en location, qu’ils soient meublés ou non.

Pour faire son calcul, l’Insee se sert de l’inflation moyenne des 12 derniers mois (hors tabac et loyers). Autrement dit, il fixe l’indice en fonction de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation de l’année précédente.

Historique des précédents IRL

Tout d’abord, quel est le dernier indice IRL ? Le dernier indice IRL a été publié le 14 octobre 2022 par l’Insee, au 3ème trimestre.

Données pour la France métropolitaine, source : Service-public.fr.

Les augmentations à prévoir pour 2023

L’indice IRL du 1er trimestre 2023 n’a pas encore été publié. Ainsi, les augmentations de loyer pour 2023 sont attendues en avril. En revanche, selon l'article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat, la hausse de l’indice de référence des loyers est plafonnée à 3,5% jusqu’au 2ème trimestre 2023, grâce au bouclier loyer.

Le plafonnement n’est pas le même partout en France :

• 3,5 % en métropole ;
• 2 % en Corse ;
• 2,5 % en Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte).

Pour calculer la révision de son loyer, il faut réunir 3 éléments :

• Le montant du loyer ;
• L’IRL du trimestre actuel : celui-ci se trouve dans le bail ou a été publié par l’Insee au moment de la signature du contrat de location ;
• L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le calcul est le suivant : Nouveau loyer = loyer actuel hors charges x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l'année précédente).

Prenons un exemple concret :

Un contrat de bail signé le 1er septembre 2021, prévoyant un loyer mensuel de 700 euros, peut être révisé au 1er septembre 2022.

Le dernier indice publié par l’Insee à la date de signature du bail est celui du 2ème trimestre 2021. Il s’élève à 131,12. Le nouvel indice IRL 2022 du 2ème trimestre, publié lors de la révision du bail, s'élève à 135,84.

Ainsi, le montant de la révision du loyer s’élèvera à : 700 euros x 135,84 / 131,12 = 725,19 euros.

Le cas particulier des HLM

Le loyer des logements sociaux est fixé par l’organisme qui les gère. Chaque année, son montant fait l’objet d’une révision sur la base des revenus des locataires. Soit ces derniers bénéficient d’une réduction mensuelle, aussi appelée réduction de loyer solidarité, soit ils devront payer plus cher (il s’agit d’un surloyer).

La révision du loyer, selon l’indice IRL, a lieu chaque année au 1er janvier. La date IRL prise en compte est celle du 2ème trimestre de l’année précédente.

Le loyer et les charges doivent être réglés à la date précisée dans le contrat de bail, et durant toute la durée de celui-ci.

Le montant du loyer pour un HLM se calcule comme ceci : le prix de base au m² (fixé par l'organisme HLM) x la surface du logement loué (surface corrigée).

À noter que si vous avez fait des travaux dans le logement, il est possible de transgresser cette règle sur un temps limité.

Il est possible de réviser un loyer une fois par an, à partir de la date définie dans le contrat de bail. Si aucune date n’est précisée, il faudra tenir compte de la date du dernier IRL publié lors de la signature du bail.

Pour faire une révision annuelle, le propriétaire doit mentionner une clause d’indexation dans le bail de location. S’il ne le fait pas, le loyer payé par le locataire chaque mois ne bouge pas jusqu’à la fin ou la rupture du contrat de location (départ du locataire ou expulsion par exemple).

Attention, la clause de révision annuelle dans le bail n’est pas suffisante pour augmenter le loyer. En effet, celle-ci n’est pas automatique. Il faut, tous les ans, que le propriétaire prévienne le locataire de cette revalorisation.

Il a un an pour le faire à partir de la date de révision annuelle et l’augmentation de loyer est applicable à la date de la demande du bailleur. Celle-ci doit être présentée au locataire par lettre recommandée, avec accusé de réception. Doit aussi être présent le détail du calcul de la revalorisation.

À noter qu’avec la loi ALUR du 24 mars 2014, le propriétaire bailleur n’a pas le droit de réévaluer son loyer sur plusieurs années, de manière rétroactive. Si aucune révision n’est faite dans les temps, celle-ci sera perdue pour le propriétaire.

Par exemple, si dans un contrat de bail, la date de révision est le 12 avril 2023, le bailleur a jusqu’au 11 avril 2024 pour le réviser. Si le propriétaire n’a fait aucune demande en ce sens, où l'a effectuée seulement le 11 juillet 2024, il ne pourra revaloriser que les loyers perçus à partir de cette date.

Il existe certaines exceptions lors desquelles il est possible de s’affranchir de l’indice IRL pour augmenter le loyer, les voici.

Après des travaux en cours de bail

Un bailleur peut se libérer de l’IRL pour augmenter un loyer en cours de bail, s’il vient d’effectuer des travaux de rénovation du logement en question. Ce peut être des travaux privatifs, concernant uniquement l’habitat du locataire, ou d’un chantier destiné aux parties communes de la copropriété (installation d’un ascenseur par exemple).

Après des travaux avant l’arrivée d’un nouveau locataire

Un bailleur effectuant des travaux avant l’arrivée du nouveau locataire peut se défaire de l’indice IRL. Deux conditions s’appliquent :

• Le chantier doit être mené moins de 6 mois avant le début de la location ;
• Le montant des travaux doit être égal ou supérieur au dernier loyer annuel (12 derniers mois).

Dans ce cas, le bailleur peut revaloriser le loyer annuel à hauteur de 15% du coût réel des travaux TTC.

Au renouvellement du bail, en cas de loyer sous-évalué

Il arrive qu’un loyer soit sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire bailleur peut demander une augmentation de loyer supérieur à l’IRL.

Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée, avec accusé de réception ou remise par un acte d’huissier au locataire, au minimum 6 mois avant la fin du contrat de bail. Cette lettre doit contenir entièrement l’article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. En cas d’absence de l’article, le courrier n’a pas de valeur.

Le propriétaire doit justifier sa demande de revalorisation avec des références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires. L’objectif est de prouver la sous-évaluation du bien.

Lorsque le renouvellement du bail est validé, l’augmentation du loyer doit être progressive. Si celle-ci représente moins de 10% du loyer antérieur, elle devra s’étaler jusqu’à la fin du nouveau contrat de location.

Prenons un exemple : si votre loyer augmente de 9% et que le bail est valable 3 ans, votre bailleur peut l’augmenter de 3% tous les ans.

Si la revalorisation va au-delà de 10%, elle devra être étalée sur 6 ans, et ce, peu importe la durée du bail.

Sachez que la ville de Paris représente un cas à part. Le logement doit se trouver sous l’indice de référence du loyer minimisé défini pour l’encadrement des loyers. Il s’agit de 30% ou supérieur, en dessous du loyer intermédiaire de référence.

Ainsi, le propriétaire peut soumettre un nouveau loyer inférieur ou équivalent au loyer de référence minimisé. Attention, ce nouveau loyer doit respecter les mêmes conditions que pour les autres agglomérations, avec pour seul changement : le courrier doit reprendre l’intégralité de l’article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989.