L’encadrement des loyers à Bordeaux

Durant ces 10 dernières années, la ville de Bordeaux a connu une augmentation significative de sa population, entrainant par conséquent une hausse des prix de l’immobilier.

Pour lutter contre les loyers excessivement élevés et préserver le pouvoir d’achat des locataires tout en dynamisant le marché, la municipalité a décidé de mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers.

Ainsi, depuis le 15 juillet 2022, il existe un certain montant à ne pas dépasser lorsque vous fixez le loyer de votre bien mis en location dans la métropole bordelaise. Ce plafond s’applique à tous les logements du parc privé cochant l’un de ces critères, que ce soit une première mise en location, un changement de locataire ou un renouvellement de bail :

• Les logements loués vides ou meublés, qui constituent la résidence principale du locataire ;
• Les logements faisant l’objet d’un bail de mobilité signé à partir du 15 juillet 2022.

L’encadrement des loyers à Bordeaux ne s’applique qu’aux résidences principales. Si le bien que vous louez est une résidence secondaire, un logement de fonction ou simplement une location saisonnière, vous n’êtes pas concerné par le dispositif d’encadrement des loyers.

L’encadrement ne s’applique également pas aux logements HLM, aux logements conventionnés APL ainsi qu’aux logements soumis à la loi de 1948. Les baux déjà en cours ainsi que les reconductions tacites ne sont pas non plus concernés.

Dans certains cas, il est possible de contourner l’encadrement des loyers, même si le logement est à priori situé dans une zone concernée.

Lors de la première mise en location

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, ou était vacant depuis plus de 18 mois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer de base (dans la limite du loyer de référence majoré).

Après des travaux d’amélioration

Si des travaux de mise en conformité ou d’amélioration ont été effectués il y a moins de 6 mois et que leur montant est équivalent à au moins la dernière année de loyer perçue, le loyer peut également être fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

Le loyer est sous-évalué

Dans le cas où le loyer pratiqué serait sous-évalué, le propriétaire est en droit d’entamer une procédure de réévaluation en vue du prochain renouvellement du bail.

Une demande doit être envoyée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail de location avec un nouveau loyer, calculé en fonction des loyers moyens constatés dans le voisinage pour des biens de même catégorie.

En cas de refus ou d’absence de réponse de la part du locataire dans un délai de 4 mois, le propriétaire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Si aucun accord n’est trouvé avant la fin du bail en cours, ce dernier sera reconduit avec les mêmes conditions et le loyer ne pourra pas être augmenté.

L’augmentation du loyer se calcule de la façon suivante : 50 % x (loyer moyen constaté — loyer actuel). Elle devra être appliquée progressivement, d’un tiers chaque année dans le cadre d’un bail de 3 ans et d’un sixième pour un bail de 6 ans.

Pour calculer le loyer maximum que vous pouvez appliquer à votre bien mis en location à Bordeaux, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• Le type de logement (appartement ou maison) ;
• Le nombre de pièces ;
• Location meublée ou location vide ;
• L’adresse précise ;
• L’époque de construction du bâtiment.

Chaque année, un arrêté préfectoral est publié pour définir les trois niveaux de loyers :

• Le loyer de référence, calculé à partir du loyer médian de logements de même catégorie et situés dans la même zone géographique ;
• Le loyer de référence minoré de 30 % ;
• Le loyer de référence majoré de 20 %.

Le montant du loyer hors charges doit donc être fixé dans la fourchette de prix comprise entre le loyer minoré et le loyer majoré.

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 70 m² situé rue Edmond Michelet dans l’hypercentre, loué vide et composé de 3 pièces, dont le bail de location a été signé après le 15 juillet 2023.

Selon le simulateur de loyer mis en place par la métropole bordelaise, les loyers de référence sont les suivants pour l’année 2023 :

• Loyer de référence : 11,80 €/m², soit 826 €/mois hors charges ;
• Loyer de référence minoré : 8,30 €/m², soit 581 €/mois hors charges ;
• Loyer de référence majoré : 14,20 €/m², soit 994 €/mois hors charges.

En zone tendue, il est possible d’augmenter le montant du loyer d’un bien mis en location en appliquant un complément de loyer.

Le complément de loyer est un supplément de loyer ajouté au loyer de base dans certaines zones où le marché locatif est tendu, et Bordeaux n’y fait pas exception. Il vise à refléter la qualité particulière d’un logement ou de sa situation géographique : seuls certains biens exceptionnels peuvent donc y prétendre.

Les motifs justifiant l’application d’un complément de loyer incluent généralement des caractéristiques spécifiques telles qu’une vue sur mer ou sur un bâtiment historique, la proximité des transports en commun, la taille du logement, etc. Le logement doit se démarquer clairement par rapport aux biens de même catégorie situés dans la même zone géographique.

Cependant, le locataire a le droit de contester le complément de loyer s’il le juge infondé ou excessif. Cette contestation doit être faite devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les trois mois suivant la signature du bail. Le propriétaire devra alors prouver que le montant du complément de loyer est justifié.

La commission a pour rôle de trancher sur le bien-fondé du complément de loyer en évaluant les arguments des deux parties (locataire et propriétaire). Si le complément de loyer est jugé injustifié ou trop élevé, il peut être réduit ou annulé, permettant ainsi au locataire de payer un loyer plus en accord avec la valeur réelle du logement.

Si l’encadrement des loyers et le plafond maximum ne sont pas respectés, le propriétaire bailleur s’expose à de lourdes sanctions.

Les annonces de location doivent obligatoirement indiquer le loyer de référence, le loyer maximum autorisé ainsi que tout complément de loyer éventuel. Si un dépassement du loyer de référence majoré est constaté, le préfet ou la mairie sont en droit d’envoyer un avertissement écrit au propriétaire demandant une réduction du loyer ainsi que le remboursement des sommes trop-perçues au locataire.

En cas de refus de la part de ce dernier, une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI) pourra être appliquée.