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Par Luko
Il est tout à fait possible d’effectuer la donation d’un bien immobilier à votre fils (ou fille) unique. Il y a toutefois des règles à respecter et des moments plus opportuns que d’autres pour procéder à ce legs sans payer de taxe.
La donation immobilière
La donation d'un bien immobilier doit obligatoirement être réalisée par acte notarié. Le don doit être enregistré : le notaire doit déposer les actes de donation auprès du service de publicité foncière dans le mois qui suit la signature dudit acte. Le professionnel s’occupe aussi du calcul et de la perception des droits comme la taxe de publicité foncière ou les frais d’assiette et de recouvrement.
Il y aura aussi des frais de notaire qui sont communs à tous les offices notariaux au niveau national. Si le bien vaut moins de 6 500 euros, le taux des honoraires s’élève à 4,931%, 2,034% entre 6 500 et 17 000 euros, 1,356% entre 17 000 et 60 000 euros et 1,017% pour les biens supérieurs à 60 000 euros.
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Donation à son enfant unique
La donation est tout à fait possible à votre enfant unique, même de votre vivant. Vous pouvez effectuer une donation jusqu’à 100 000 euros à votre descendant direct sans payer de taxe, et ce tous les 15 ans.
Si le bien immobilier est évalué à moins de 100 000 euros, il n’y aura pas de taxe à régler, mais uniquement les frais de transaction immobilière. Autre avantage ? Votre descendant n’aura pas à régler de droits de succession sur cette part que vous avez léguée de votre vivant.
L’abattement ne s’applique pas si votre enfant a fait l’objet d’une adoption simple. Mais il est valable si vous donnez un bien immobilier à l’enfant de votre époux ou épouse issu d’un premier mariage.
Si le bien cédé est d’un montant supérieur à 100 000 euros, ou que l’abattement a déjà été utilisé dans les 15 ans, le barème d’imposition est le suivant. Pour le prix du bien, on considère ici que l’abattement pouvait s’appliquer jusqu’à 100 000 euros :
Abattement pour un don à un enfant
| Part taxable après abattement | Barème d'imposition | Prix du bien |
|---|---|---|
Jusqu'à 8 072 € | 5 % | Jusqu’à 108 072 euros |
De 8 073 € à 12 109 € | 10 % | De 108 073 euros à 112 109 euros |
De 12 110 € à 15 932 € | 15 % | De 112 110 euros à 115 932 euros |
De 15 933 € à 552 324 € | 20 % | De 115 933 euros à 652 324 euros |
De 552 325 € à 902 838 € | 30 % | De 652 839 euros à 1 002 838 euros |
De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % | De 1 002 838 euros à 1 905 677 euros |
Plus de 1 805 677 € | 45 % | Plus de 1 905 677 euros |
Si le donataire (bénéficiaire du don) est une personne handicapée, il bénéficie d’un abattement spécifique de 159 325 euros.
Donation à ses enfants de son vivant
Vous avez deux principales manières de transmettre un bien immobilier à vos enfants de votre vivant :
- La donation : vous transférez la propriété de votre bien immobilier au donataire sans contrepartie ;
- La vente : vous vendez le bien immobilier au donataire au prix du marché.
La donation est généralement la solution la plus avantageuse fiscalement. En effet, lorsque vous vendez un bien immobilier, et s’il y a une plus-value, vous devez payer une taxe qui varie en fonction du montant de la plus-value et de la durée de détention de votre bien.
Ainsi il est soumis à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19% (même après déduction des divers abattements) et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité…) pour un taux global de 17,2%.
Les frais appliqués
Les frais de donation d'un bien immobilier sont variables et dépendent de plusieurs facteurs, notamment :
- La valeur du bien immobilier : si elle dépasse 100 000 euros, l’abattement ne s’applique que sur la part du montant inférieure à cette somme.
- Le lien de parenté entre le donateur et le donataire : le fait de faire don d’un bien immobilier à un tiers qui n’est pas de votre famille engendre un droit d’imposition de 60% sans aucun abattement. Même si vous léguez à votre petit-enfant, à votre arrière petit-enfant ou à un neveu ou une nièce il y aura un abattement mais moindre. Il s’élève, par exemple, à 31 865 euros pour un petit-enfant et à 5 310 euros pour un arrière petit-enfant.
- Le type de donation (donation simple, donation avec réserve d'usufruit, donation-partage, etc.). Ainsi dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit le taux d’imposition varie entre 5 et 45%. Dans le cas d’une donation-partage (répartition de plusieurs biens entre différents donataires), c’est le lien de parenté qui prévaut dans le calcul de la fiscalité. Si le legs bénéficie aux enfants du donateur, les abattements sont les mêmes que pour une donation à un fils (ou fille) unique.
Les frais de donation comprennent généralement :
- La taxe de publicité foncière qui affiche un taux de 0,60% de la valeur du bien. Ce sont des prélèvements au profit des départements, des communes et de l’État.
- Les frais d’assiette et de recouvrement qui équivalent à 2,37% du montant de la taxe de publicité foncière.
- La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1%. Cette taxe contribue à la rémunération du chef de service du bureau des hypothèques, autrefois appelé le conservateur des hypothèques.
Ainsi, même une donation assortie d’un abattement comprend des frais, qui équivalent à 5 à 10% du montant total du bien immobilier concerné.
