Dégât des eaux non déclaré par le locataire : le guide de survie

Lorsqu’un locataire prend possession d’un logement, il doit faire face à plusieurs obligations. Tout d’abord, l’assurance habitation est obligatoire, quel que soit le type de logement. Le locataire doit au minimum être assuré contre les risques locatifs (incendies, explosions, dégâts des eaux), et disposer d’une garantie responsabilité civile pour être couvert en cas de dommages causés au logement ou à un tiers.

Ensuite, en cas de dégât des eaux, le locataire est dans l’obligation de faire une déclaration de sinistre à son assurance dans les 5 jours suivant la découverte du problème pour bénéficier d’une prise en charge. L’assurance prendra en charge les conséquences du sinistre si l'évènement à l'origine est bien couvert par votre contrat.

Enfin, le locataire est également obligé de prévenir son propriétaire en cas de sinistre pour que celui-ci puisse prévenir son assurance PNO de son côté, afin que les deux assurances puissent ensuite communiquer entre elles.

Les conséquences en cas de retard déclaration

En cas d'oubli ou de retard de déclaration de sinistre à son assureur, le locataire risque gros. En effet, en l’absence de justification étayée, comme un dégât des eaux difficile à détecter car situé dans un endroit inaccessible, ou en cas d’absence prolongée du locataire pour raisons de santé par exemple, son assurance serait en droit de lui opposer une déchéance de garantie.

La déchéance de garantie est souvent prévue dans les contrats d’assurance habitation en cas de retard ou de non-respect des délais de déclaration de sinistre, et signifie tout simplement que l’assurance refusera d’indemniser le sinistre.

Dans ce cas, le locataire pourra alors être considéré comme étant seul responsable de la réparation des dommages causés envers les personnes lésées, c’est-à-dire le propriétaire et les éventuelles autres personnes impactées par le sinistre (voisins ou copropriété si le dégât des eaux a touché les parties communes de l’immeuble par exemple).

Tâches d’humidité, moisissure, boiseries gonflées : aucun doute, un dégât des eaux a bien eu lieu dans votre logement loué. Si vous n’avez pas été prévenu par le locataire, et que ce dernier n’a pas non plus fait de déclaration de dégât des eaux à son assurance, vous devez agir méthodiquement pour pouvoir être indemnisé.

Constater le dégât des eaux dans l’état des lieux de sortie

Avant d’entamer toute démarche, il est indispensable de mentionner le dégât des eaux dans l’état des lieux de sortie. C’est cet état des lieux qui fera foi, et il doit obligatoirement être signé à la fois par le locataire et par le propriétaire.

Grâce à cet état des lieux, vous serez en mesure de garder tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail pour couvrir les dépenses liées aux réparations nécessaires.

Si ce dépôt n’est pas suffisant pour couvrir la totalité des frais, vous pouvez demander à votre locataire qu’il règle également la différence.

Déclarer le sinistre auprès de son assurance PNO

Si vous avez souscrit une assurance PNO pour protéger votre investissement locatif, il est alors possible d’être pris en charge par votre assureur, lorsque l'évènement est couvert par votre contrat, et ce, même si votre locataire n’a pas déclaré le sinistre.

Il vous suffit de faire une déclaration de dégât des eaux à votre assureur dans les 5 jours suivant l’état des lieux de sortie du locataire, sans oublier de mentionner les informations suivantes :

• Votre numéro de contrat ;
• Vos coordonnées ;
• L'adresse du logement assuré ;
• Les date et cause supposées du sinistre ;
• Une description du dégât des eaux la plus précise possible, avec des photos ou vidéos ;
• Les coordonnées du locataire ;
• Une copie de l’état des lieux de sortie.

Si vous obtenez une indemnisation de votre assurance, à hauteur de votre préjudice, n'oubliez pas de restituer le dépôt de garantie !

Si vous n’avez pas souscrit d’assurance PNO ou si votre contrat ne couvre simplement pas les dommages causés à votre logement, la prise en charge du sinistre varie selon si la responsabilité du locataire est engagée formellement ou non.

Cas où la responsabilité du locataire est engagée

Certains travaux d’entretien et réparations locatives de la vie courante sont à la charge du locataire, comme remplacer un joint défectueux ou un flexible de douche qui fuit par exemple. Si l’entretien courant du logement n’est pas fait par le locataire, c’est sa responsabilité qui est engagée en cas de sinistre !

De ce fait, le propriétaire est en droit de demander une indemnisation à l’assurance de son locataire s’il peut prouver que le dégât des eaux est lié à un manque d’entretien ou une négligence de la part de ce dernier.

En revanche, si le délai pour faire une déclaration de sinistre est dépassé et que l’assurance refuse de prendre en charge les réparations, alors le locataire devra indemniser lui-même le propriétaire si le montant de son dépôt de garantie n’est pas suffisant.

Cas où la responsabilité du locataire n’est pas engagée

Si le sinistre trouve son origine dans un vice de construction, comme des travaux de rénovation commandités par le propriétaire ou bien un défaut d’entretien à la charge du propriétaire par exemple, alors la responsabilité du locataire ne sera pas engagée.

Il ne sera donc pas possible de lui réclamer réparation. S'il s'agit d'un vice de construction, il faudra se rapprocher du constructeur ou de l'artisan. En revanche en cas de défaut d'entretien à la charge du propriétaire, il devra lui-même prendre en charge les frais, et il pourra même être obligé d’indemniser le locataire si ses effets personnels ont été endommagés, d’où l’importance d’avoir souscrit une assurance PNO !

Cas où le sinistre provient d’un logement voisin ou des parties communes

Si le dégât des eaux dans votre logement provient en réalité d’un autre logement (une fuite de canalisation qui se répand dans votre plafond par exemple), alors les réparations seront à la charge du propriétaire de cet autre logement.

Son assureur prendra en charge les frais de remise en état de votre appartement, vous et votre locataire n’aurez donc rien à payer.

Autre cas de figure : si le dégât des eaux se déclenche dans les parties communes de l’immeuble et affecte votre logement, c’est l’assurance copropriété du syndic qui devra vous indemniser !

Pour mettre toutes les chances de votre côté, respectez bien la procédure prévue ! Prenez un maximum de photos et de vidéos du sinistre pour pouvoir justifier une prise en charge auprès de votre assureur.

Si vous le pouvez, attendez de voir si votre assurance PNO couvre les dommages avant de restituer son dépôt de garantie au locataire, afin de pouvoir l’utiliser — en partie ou en totalité — pour payer les frais de remise en état le cas contraire.

Mais attention toutefois, car vous disposez d’un délai légal de deux mois pour restituer un dépôt de garantie, n’attendez donc pas pour faire faire des devis ou commencer les travaux de remise en état de votre logement !

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