Dans quelles villes investir en France ?

De nombreux primo-investisseurs se tournent vers des investissements de rendement dans des villes où le prix au mètre carré est abordable et les rendements locatifs élevés. Cela permet à la fois d’espérer une meilleure rentabilité et de ménager sa capacité d’emprunt avec une opération plus abordable.

Cependant, ces destinations, parfois moins dynamiques économiquement, présentent aussi des risques. Le premier est celui de ne pas trouver de locataire : c’est la vacance locative. On peut s’en prémunir en investissant dans une ville ayant une forte tension locative, c’est-à-dire des villes dans lesquelles la demande de logement est supérieure à l’offre. Mais bien souvent, le prix des biens y sont plus élevés. 

L’autre risque majeur est celui de l’impayé de loyer. Ce risque est d’autant plus grand lorsque cet investissement dépend d’un prêt immobilier. Un impayé de loyer, c’est la rentabilité de l’opération qui bat de l’aile, mais aussi vos finances personnelles qui peuvent être impactées. 

Luko s’est associé à Masteos pour une étude exclusive qui permet de comparer la rentabilité locative, la tension locative et le risque d’impayés. L’objectif est simple : trouver les villes qui affichent les meilleurs indicateurs locatifs (rendement, tension), à un prix abordable, et avec un taux d’impayés convenable.

La rentabilité d’un bien – ou rendement locatif – est le ratio du loyer annuel sur le prix d’achat du bien. Il permet de mesurer la performance attendue de l’investissement.

💡 Chez Luko, un dossier impayé est un dossier pour lequel un propriétaire a engagé une action en justice contre son locataire. Les retards et incidents de paiement ne sont pas considérés comme des impayés, car ils sont résolus par notre procédure de loyers impayés.

Sur 100 dossiers ayant des retards de paiement, en moyenne 43 sont résolus à l’amiable. En France, la moyenne du taux d’impayé se situe autour 2%.

Focus sur la Nouvelle Aquitaine – les villes à française à forte rentabilité 

La Nouvelle Aquitaine est sans aucun doute une région dans laquelle investir, avec un taux d’impayés en dessous de 1% et une rentabilité locative autour de 8%. 

• Poitiers est de loin la ville la plus sûre avec un taux d’impayés de 0,45%, tandis que son prix au mètre carré (1856 €) et son rendement de 6,85% en font une excellente destination pour votre investissement locatif. 
• Plus au sud, on retrouve Bordeaux et Talence, qui ont un risque d’impayés de 0,96% (pour des rentabilités de 4,25% et 4,86%), et enfin Saintes, qui affiche un taux d’impayés de 1,10% et un rendement de 7,05%.

Les villes où investir en toute sécurité

Si vous cherchez à investir pour un prix au mètre carré inférieur à 1500 €, tout en minimisant votre risque locatif, trois villes se détachent fortement : Niort, Bergerac et Cognac affichent des rendements supérieurs à 8%, et surtout des taux d’impayés excellents : respectivement 0,62%, 0,82% et 0,92%.

A titre de comparaison, des villes comme Châlon-sur-Saône ou Mâcon affichent également d’excellents taux de rendement grâce à des prix du mètre carré inférieurs à 1500 €, mais leur taux d’impayés se situe au-dessus de 2,2%. 

Roubaix et Arras : une excellente rentabilité locative !

En dehors du sud-ouest, le Nord est également une excellente option d’investissement. 

• Roubaix, avec une rentabilité locative de plus de 9% et un taux d’impayés inférieur à la moyenne française (1,68%), se positionne comme la ville la plus rentable de France. 
• Arras présente également un excellent équilibre rendement / risque avec un taux de rendement s’élevant à 6,55% pour un risque d’impayés de 1,11%. 

D’autres villes proposent un ratio rendement locatif – risque d’impayés attractif. C’est notamment le cas d’Angers, avec une rentabilité locative 5,36% et un taux d’impayés de 0,71% ; de Créteil, 5,48% et 0,97% ; et de Marseille, 5,66% et 1,64%. Lille et Nantes ont respectivement des taux de rendement locatif de 5,28% et 4,51%, et d’impayés de 1,68% et 1,40%. 

Paris, Lyon et Marseille : des valeurs sûres

Pour les trois plus grandes villes françaises, Paris, Lyon et Marseille, le rendement locatif est moins bon: respectivement 3,4%, 4% et 5,66%. Malgré cela, elles sont considérées comme des valeurs refuges pour un placement locatif et bénéficient d’une excellente tension locative, qui permet de réduire les vacances locatives. Par ailleurs, toutes trois montrent des taux d’impayés inférieurs à la moyenne nationale : 1,45% pour Paris, 1,89% pour Lyon et 1,64% pour Marseille.

Des villes aux taux d’impayés très élevé

D’autres villes, en revanche, se distinguent par un taux d’impayés bien plus élevé, malgré un taux de rendement important : Vénissieux et Beauvais. Si l’une comme l’autre ont une rentabilité locative au-dessus de 6%, ce sont des villes exposées aux impayés, avec des taux d’impayés respectifs de 2,5% et 3,23%. Ces deux villes prouvent l’importance de comparer la rentabilité locative au risque d’impayés pour choisir la ville de son investissement locatif.  

Ces chiffres sont issus d’une analyse approfondie des données de Masteos et Luko. Évidemment, cela ne signifie pas que vous n’aurez jamais d’impayés à Poitiers ou que ceux-ci seront systématiques à Mâcon, mais ces données peuvent vous aider à choisir une ville qui offre le meilleur couple risque / rendement. 

Se prémunir contre les impayés de loyers : le dossier locataire et les GLI

Quand on se lance dans l’investissement locatif, le choix du locataire peut être stressant et peut impacter directement la rentabilité de votre bien. Quand un locataire ne paye pas son loyer, il est en général fastidieux et chronophage de récupérer son bien : en France, une procédure d’expulsion dure entre 1 an et demi et 3 ans. 

Pour se prémunir de ce risque, les propriétaires accordent beaucoup d’importance aux dossiers des locataires candidats. L’objectif est de sélectionner le candidat qui présente la meilleure solvabilité grâce au fameux dossier locataire. Mais cette sélection est très contrôlée, seuls certains documents peuvent être demandés pour les dossiers des candidats locataires. Pour éviter tout risque, 1/3 des propriétaires souscrivent à une assurance loyers impayés, qui permet d’assurer le paiement des loyers même en cas de défaillance de sa part.