Le conseil syndical est un organe essentiel au sein d'une copropriété. Son rôle principal consiste à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic. Pour mener à bien sa mission, il endosse de multiples casquettes. Il est donc régulièrement sollicité par le syndic pour faire entendre la voix des copropriétaires. Mais ses attributions ne s'arrêtent pas là puisqu'il doit également assister le syndic et contrôler la bonne tenue de la gestion de la copropriété. Vous vous demandez comment est constitué le conseil syndical et quel est son fonctionnement ? On vous explique tout point par point.
Un intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic
Le conseil syndical est constitué de copropriétaires bénévoles élus pour une durée maximale de 3 ans lors de l'assemblée générale à la majorité absolue (dite majorité article 25). Il joue un rôle clé dans la vie de la copropriété puisqu'il est le relais entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Pour imager, on pourrait comparer les membres du conseil syndical à des délégués de classe à l'école.
Son objectif premier consiste à représenter l'assemblée des copropriétaires afin de veiller à leurs intérêts. Dans le cadre de ses missions, il est chargé d'assister le syndic, de donner son avis sur le choix des prestataires intervenant dans la copropriété ainsi que de contrôler la gestion du syndic.
Est-il obligatoire en copropriété ?
Alors, le conseil syndical est-il obligatoire en copropriété ? En vertu de la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, la nomination d'un conseil syndical est théoriquement obligatoire. Cependant, le syndicat des copropriétaires est autorisé à renoncer à la désignation d'un conseil syndical en votant en assemblée générale à la double majorité. Bien qu'il soit donc possible de ne pas constituer de conseil syndical, cette démarche est vivement déconseillée pour le bien de la copropriété.
La responsabilité de ses membres
Les membres du conseil syndical accomplissent de nombreuses missions dans le cadre de leur fonction. Il est donc tout à fait possible qu'un conseiller syndical puisse commettre une erreur dommageable pour la copropriété. Dans cette configuration, sa responsabilité peut alors être engagée. Pour se prémunir de ces conséquences, la loi impose la souscription d'une assurance de responsabilité civile afin de couvrir les conseillers syndicaux (Ordonnance Elan n°2019-1101 du 30 octobre 2019).
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Les trois rôles du conseil syndical définis par la loi
Un rôle consultatif
Le syndic de copropriété peut solliciter le conseil syndical pour émettre un avis sur des devis suite à une mise en concurrence de prestataires. C'est le cas notamment lorsque le coût du contrat dépasse celui qui a été voté en assemblée générale. Il peut également être consulté pour toutes questions relatives à la gestion de la copropriété.
Un rôle d’assistance
Le conseil syndical est également chargé de venir en aide au syndic pour :
- établir l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété ;
- sélectionner les prestataires intervenant dans la copropriété ;
- élaborer le budget prévisionnel.
Ces différentes tâches d'assistance sont généralement définies lors de l'assemblée générale et mentionnées dans le règlement de copropriété.
Un rôle de contrôle
Le conseil syndical est tenu de vérifier la bonne gestion de la copropriété par le syndic. Pour cela, il doit :
- s'assurer de la bonne répartition des dépenses ;
- vérifier si le budget prévisionnel est bien respecté ;
- contrôler la comptabilité une fois par an (pointage des factures, vérification des relevés du compte bancaire dédié, examen de la balance...) ;
- inspecter les modalités des contrats passés avec les prestataires ainsi que leur exécution.
Les autres missions
Dans le respect de ses attributions, l'assemblée générale des copropriétaires peut aussi mandater le conseil syndical pour réaliser d'autres missions comme :
- convoquer une assemblée générale extraordinaire pour aborder certains points importants ;
- faire établir des devis pour des travaux de rénovation urgents.
La loi Elan et l'extension du rôle du conseil syndical
Suite à la réforme de la copropriété entrée en vigueur au 1er juin 2020, la loi Elan autorise désormais l'assemblée générale à déléguer totalement ou partiellement au conseil syndical l'exécution des décisions prises à la majorité simple. Attention, cette délégation n'est possible que si le conseil syndical comptabilise au moins 3 membres. Concrètement, il s'agit des décisions concernant la gestion courante de la copropriété comme :
- des travaux dans les parties communes ;
- l'entretien général de l'immeuble.
La détermination du budget prévisionnel, l'approbation des comptes et les modifications du règlement de copropriété relatives à des changements législatifs ou réglementaires sont exclues de cette délégation de pouvoirs.
Les différences avec les attributions du syndic
Il est important de différencier le rôle du conseil syndical de celui du syndic de copropriété :
- le syndic est désigné par le syndicat des copropriétaires. Il est chargé de gérer la copropriété et d'exécuter les décisions prises lors de l'assemblée générale.
- le conseil syndical est composé de copropriétaires élus lors de l'assemblée générale. Il est chargé d'assister et de contrôler la gestion du syndic.
Les pouvoirs du président du conseil syndical
Le président syndical est un élément clé pour garantir le bon fonctionnement de la copropriété. Il assure le lien entre le syndic et les copropriétaires et veille à ce que les décisions prises en assemblée générale soient bien exécutées. Son rôle au sein du conseil syndical lui confère plusieurs prérogatives :
- il peut influer sur les décisions du syndic (exemple : choix d'un prestataire) ;
- il assure la fonction de contrôleur de gestion pour le compte du syndicat des copropriétaires ;
- il est le porte-parole des copropriétaires et fait valoir leurs droits auprès du syndic ;
- il est habilité à convoquer l'assemblée suite à une demande du conseil syndical ou d'une partie des copropriétaires (au moins un quart) ;
- en cas de changement de syndic, il peut mettre en demeure l'ancien syndic si celui-ci refuse de fournir les documents de la copropriété.
La désignation des membres
Qui peut être membre ?
Les personnes éligibles au statut de membre du conseil syndical sont :
- les copropriétaires de l'immeuble ;
- les conjoints ou les partenaires pacsés ;
- les ascendants ou descendants des propriétaires ;
- les usufruitiers ;
- les représentants légaux des copropriétaires (parent ou association) ;
- les acquéreurs à terme.
Toute personne disposant d'un lien avec le syndic ne peut devenir membre du conseil syndical.
L'élection
La désignation d'un ou plusieurs membres du conseil syndical nécessite la convocation d'une assemblée générale. Les candidats nommés doivent être élus à la majorité absolue. Bien que la loi n'impose pas un nombre de sièges précis, il est conseillé d'élire au moins trois membres pour faciliter l'accomplissement des missions qui leur sont confiées.
La durée de mandat
Les conseillers syndicaux sont élus pour une durée maximale de 3 ans renouvelable.
Remplacement d'un membre
À l'occasion de l'élection du conseil syndical, des suppléants peuvent être élus. Les suppléants permettent ainsi de remplacer l'un des membres suite à un décès, une révocation ou une démission. Dans le cas où aucun suppléant n'a été nommé préalablement, il convient de convoquer une assemblée générale pour remplacer le membre dont le siège est devenu vacant.
Démission d'un membre
Un membre du conseil syndical est libre de démissionner à tout moment quel que soit son motif. La loi ne prévoit aucune procédure particulière pour la démission d'un conseiller syndical. Il incombe donc au syndicat des copropriétaires de définir ses propres règles en la matière. Les modalités de démission applicables peuvent être établies lors d'une assemblée générale à la majorité simple ou simplement inscrites dans le règlement de copropriété.
En pratique, le conseiller syndical démissionnaire doit envoyer sa lettre de démission par courrier recommandé au syndic ou au président du conseil syndical. Il peut également la remettre en main propre s'il le souhaite. L'information sera ensuite relayée au syndicat des copropriétaires.
Que faut-il savoir sur la démission du conseil syndical ? Notre article vous éclaire sur le sujet.
Fonctionnement
Un encadrement par le règlement de copropriété
Les règles de fonctionnement du conseil syndical doivent être mentionnées dans le règlement de copropriété. Il convient d'y inscrire les informations relatives à son organisation (fréquence des réunions, nombre de sièges à pourvoir, durée du mandat...). Le cas échéant, ces dispositions devront être votées à la majorité simple en assemblée générale.
Les réunions du conseil syndical
Le conseil syndical doit se réunir obligatoirement une fois par an avant l'assemblée générale. Cette réunion permet d'établir l'ordre du jour et d'établir le budget prévisionnel avec le syndic. Même si elle n'est pas obligatoire, il est recommandé de programmer une nouvelle réunion après l'assemblée générale. Elle peut s'avérer utile pour faire le point sur les décisions prises et planifier les travaux à venir. Signalons enfin que le conseil syndical peut se réunir autant de fois qu'il le souhaite dans l'année.
Tout copropriétaire est libre de venir assister aux réunions du conseil syndical.
En cas de conflit avec le conseil syndical
Il arrive parfois que certains membres du conseil syndical abusent de leurs pouvoirs, ce qui peut être à l'origine de conflits avec les autres copropriétaires. Heureusement, il existe des recours en cas d'abus avérés :
- engager la responsabilité civile en cas de faute grave d'un ou des conseillers syndicaux (ex : arrangement frauduleux avec un prestataire) ;
- porter plainte en cas d'infraction commise par un membre du conseil syndical (ex : détournement de fonds) ;
- voter la révocation d'un conseiller syndical en assemblée générale afin d'éviter une procédure judiciaire en cas d'absence de préjudice.
Voir aussi :
