Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?

Bien qu’un locataire soit tenu de payer son loyer en temps et en heure, comme précisé dans son bail de location, il arrive que certains n’honorent pas leurs obligations. Dans ce cas, le propriétaire bailleur est en droit d’exiger non seulement le paiement des loyers en retard, mais également l’expulsion du locataire.

Cependant, une expulsion pour loyer impayé ne peut pas se faire dès le premier retard de paiement ! Le propriétaire lésé peut toutefois déclencher une procédure à l’amiable ou judiciaire pour récupérer son dû. Un avis d’expulsion pourra être prononcé par décision du tribunal si le locataire ne règle toujours pas ses loyers.

Dans les faits, une procédure d’expulsion pour loyers impayés est longue et l’expulsion en elle-même n’intervient qu’au bout de 6 à 12 mois. Les délais peuvent être allongés jusqu’à 3 ans, surtout en cas de report lié à la trêve hivernale.

S’il n’est pas possible d’expulser votre locataire dès le premier loyer impayé, vous devez cependant réagir immédiatement. En effet, quelle que soit la solution de garantie mise en place pour sécuriser vos revenus locatifs (que ce soit un proche se portant caution, un organisme garant ou une assurance loyers impayés), il est souvent nécessaire de signaler un défaut de paiement dès le premier loyer en retard.

Plus vous attendrez, plus les démarches seront longues avant de pouvoir être indemnisé : n’attendez pas une accumulation d’impayés pour réagir !

Avant d’envisager une procédure judiciaire — généralement longue et souvent coûteuse — et en arriver à l’expulsion du locataire pour loyers impayés, une conciliation à l’amiable doit être tentée. Votre locataire peut être de bonne foi, tout en éprouvant des difficultés financières ponctuelles !

Envoi d’une lettre de relance par courrier

Dès que vous constatez un retard dans le paiement des loyers, contactez votre locataire pour connaître les raisons de ce retard et envisager une solution à l’amiable.

Vous pouvez tout à fait le contacter par téléphone ou par email dans un premier temps, mais il est fortement recommandé de lui envoyer ensuite un courrier de relance. N’oubliez pas d’en faire une copie : vous garderez ainsi une trace de vos échanges si aucune solution n’est trouvée.

En règle générale, on estime qu’un loyer est en retard s’il n’est toujours pas réglé 10 à 15 jours après la date exigible : vous pouvez donc envoyer votre lettre de relance à ce moment.

En cas de doute, relisez les conditions de paiement inscrites dans le contrat de location : paiement du loyer exigé en début, milieu ou fin de mois par exemple.

S’il est de bonne foi et éprouve des difficultés temporaires à payer son loyer, un locataire peut également contacter de lui-même son propriétaire pour lui demander un délai supplémentaire, ou un échéancier.

Envoi d’une lettre de mise en demeure

Si malgré vos appels et votre lettre de relance, le locataire ne paie toujours pas son loyer, vous pouvez lui envoyer une lettre de mise en demeure, cette fois-ci en recommandé avec accusé de réception.

Nous vous conseillons d’envoyer votre courrier de mise en demeure après 20 à 25 jours de retard.

Cette lettre n’est légalement pas obligatoire, mais c’est une preuve en votre faveur : face à un juge, vous pourrez justifier de votre tentative de conciliation à l’amiable.

Prévenir la caisse d’allocations familiales

Si votre locataire bénéficie de l’aide au logement (APL) versée par la CAF ou la MSA, vous devez signaler les impayés dans un délai de deux mois après le premier loyer manqué.

Attention, pour les organismes sociaux, on considère qu’il y a un impayé lorsque la dette du locataire équivaut au minimum à deux fois le montant du loyer. Vous ne pouvez donc pas signaler la situation dès le premier loyer impayé.

Selon les modalités de versement des APL, le calcul de la dette diffère :

• C’est le locataire qui perçoit les APL : les impayés doivent être équivalents à deux fois le montant du loyer, hors charge ;
• Les APL sont versées au propriétaire : les impayés doivent être équivalents à deux fois le loyer hors charge, en retirant le montant de l’aide au logement.

Par exemple, pour un loyer de 650 € hors charges, avec une aide au logement de 150 €, les impayés pourront être signalés à la CAF si la dette est égale à 1300 € (lorsque c’est le locataire qui perçoit les APL), ou 1000 € (dans le cas où elles sont versées au propriétaire).

Le recours au conciliateur de justice

En parallèle de ces premières démarches à l’amiable, et si la discussion avec votre locataire n’est pas possible, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. Son rôle en tant qu’intervenant extérieur sera de trouver un accord pour résoudre le litige et arriver au remboursement des loyers impayés.

Vous pouvez vous renseigner auprès du greffe de votre tribunal judiciaire en lui envoyant un courrier, ou en vous rendant sur un lieu de permanence listé sur le site des Conciliateurs de France.

Après avoir tenté un recours à l’amiable, il existe encore une étape avant de devoir engager des poursuites judiciaires pour loyers impayés.

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de sécuriser vos revenus locatifs et de vous couvrir contre les loyers impayés en souscrivant à une assurance GLI, en demandant un garant à votre locataire, ou en adhérant au dispositif Visale.

En fonction du type de garantie choisie, les démarches pour être indemnisé ne sont pas les mêmes ! Toutefois, il reste indispensable d’avoir au préalable relancé son locataire et tenté de trouver un arrangement à l’amiable.

Le recours à la caution (garant du locataire)

Il est courant d’avoir recours à un garant pour sécuriser le profil d’un locataire, surtout si ce dernier est étudiant ou n’est pas éligible à l’assurance GLI. Une personne de son entourage peut se porter caution pour lui, et s’engage à régler les loyers à sa place en cas de défaillance.

Pour faire appel au garant du locataire en cas de loyer impayé, il faut réagir dès le premier paiement en retard. Attention, car il existe deux types de caution :

• La caution simple : le propriétaire doit d’abord contacter le locataire et lui envoyer un commandement à payer par voie de commissaire de justice. Une copie doit être impérativement remise à la caution. Si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes, un recommandé doit être envoyé au garant pour que ce dernier honore son engagement et rembourse le propriétaire.
• La caution solidaire : dans ce cas, le propriétaire n’a pas besoin de contacter le locataire défaillant. Il peut directement envoyer un courrier en recommandé à la caution pour demander un remboursement, peu importe si le locataire est en capacité ou non de payer son loyer.

Le recours à la Garantie Visale

Lorsque le locataire dispose de la garantie Visale, la marche à suivre en cas d’impayés est très précise. Vous devez tout d’abord envoyer une lettre de relance à votre locataire dans les 15 jours suivant la date prévue du paiement du loyer. En cas de non-réponse de sa part, vous pouvez saisir Action Logement dans un délai de 30 jours.

Attention, vous ne pouvez demander une prise en charge par Action Logement qu’au bout de deux loyers impayés, qu’ils soient consécutifs ou non. Dans le cas d’un impayé partiel (le locataire ne paie pas les charges par exemple), le signalement est possible dès que la somme des impayés correspond à plus d’un loyer, charges comprises.

Pour être indemnisé, vous devez vous connecter sur votre espace personnel Visale, et cliquer sur « Déclarer mes impayés ». Vous devrez ensuite transmettre un certain nombre de justificatifs (pièce d’identité, bail de location, copie de la lettre de relance, RIB, etc.).

Action Logement étudiera votre demande et vous fera parvenir un projet de quittance subrogative : il est impératif de l’accepter dans les 15 jours pour pouvoir être indemnisé. Vous devrez ensuite mettre à jour la situation chaque mois et prévenir Action Logement si le locataire paie à nouveau son loyer.

Le recours à la Garantie Loyer Impayé

La garantie loyer impayé (GLI, ou assurance loyer impayé) fait partie des assurances recommandées pour les propriétaires bailleurs. Son fonctionnement est simple : lorsque le locataire ne paie plus son loyer, l’assurance prend le relais et rembourse le propriétaire.

Voici la marche à suivre : si après une lettre de relance et une mise en demeure, le locataire ne régularise pas sa situation, vous devez lui faire parvenir un commandement de payer par voie de commissaire de justice (huissier). S’il ne donne toujours pas suite, vous devez contacter votre assurance GLI pour déclarer un impayé.

Envoyez un courrier en recommandé à votre assureur pour lui décrire la situation, sans oublier de fournir une copie des lettres et commandements à payer envoyés au locataire, son dossier et une preuve du non-paiement.

Après étude du dossier, vous serez indemnisé dans un délai de trois mois après le premier loyer impayé : pas d’inquiétude, le remboursement est rétroactif.

Si malgré vos tentatives de conciliation à l’amiable, votre locataire ne répond pas et ne paie toujours pas ses loyers, vous pouvez engager une procédure judiciaire en vue de la résiliation du bail et de son expulsion. Attention, car cette procédure est souvent longue et doit respecter un déroulé précis.

Si le bail contient une clause résolutoire

Dans la plupart des baux de location, on retrouve une clause résolutoire. Cette clause signifie simplement qu’en cas de non-paiement des loyers par le locataire, le bail sera automatiquement résilié. Le locataire devra donc quitter les lieux.

Cette clause est importante, car sa présence accélère grandement la procédure d’expulsion en cas de loyers impayés !

La transmission du commandement de payer via huissier ou commissaire de justice

En premier lieu, vous devez faire parvenir à votre locataire un commandement de payer via un huissier (ou commissaire de justice), qui doit détailler les sommes dues (loyers et charges en retard). Dès la réception de ce commandement, le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette ainsi que les frais d’huissier.

S’il souhaite contester le montant réclamé, ou s’il n’est pas en capacité de payer immédiatement, il peut faire appel au juge du tribunal judiciaire pour obtenir un délai supplémentaire. Un fonds de solidarité pour le logement peut également être contacté pour obtenir une aide financière.

À l’issue de ces deux mois, si le locataire paie les sommes dues, il est autorisé à rester dans le logement qu’il occupe.

La saisie du tribunal pour qu’il prononce l’expulsion

En revanche, si malgré le commandement de payer, le locataire ne régularise pas sa dette dans le délai de 6 semaines qui lui est accordé, la procédure d’expulsion peut être engagée.

Le propriétaire bailleur peut saisir le juge en référé du tribunal judiciaire compétent pour accélérer la procédure, et faire constater la résiliation du bail. En moyenne, l’audience aura lieu trois mois après la remise du commandement à payer.

L’avis d’expulsion sera généralement prononcé en même temps que la résiliation du bail : le locataire disposera alors d’un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire

Si votre bail de location ne contient pas de clause résolutoire, on parle d’une résiliation judiciaire, car cette dernière doit être faite devant un juge du fond et être dument justifiée par le propriétaire.

Après l’envoi d’une lettre de relance et de mise en demeure, la procédure se déroule ensuite en trois étapes :

• L’assignation en justice : le locataire doit être assigné en justice devant le tribunal d’instance par un commissaire de justice, envoyé par le propriétaire. Cette assignation a pour objectif de prononcer la résiliation du bail pour non-respect des engagements du locataire, ainsi que son expulsion. Attention, de nombreux tribunaux sont submergés par les dossiers, les délais pour obtenir une audience sont souvent longs !
• La décision du tribunal : après avoir étudié le dossier du locataire, si le juge estime que ce dernier est en capacité de régler ses dettes, un délai de paiement supplémentaire peut être accordé. Dans le cas contraire, la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire sont prononcées. Le juge peut également rejeter la demande du propriétaire s’il estime qu’une expulsion est abusive (dans le cas d’un seul loyer de retard par exemple).
• Le départ du logement : après la décision du juge, un commandement de quitter les lieux doit être envoyé par voie de commissaire de justice au locataire. Ce dernier dispose de deux mois pour partir.

Le locataire est en droit de saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire avant de devoir quitter le logement. Selon sa situation familiale, son âge ou son état de santé par exemple, le juge peut lui accorder jusqu’à 3 ans supplémentaires.

Pour protéger les locataires du froid et des conditions climatiques, le concept de trêve hivernale a été instauré en 1956. Durant cette période, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, il n’est pas possible de faire expulser un locataire, même s’il ne paie pas ses loyers.

Il reste cependant possible d’engager une procédure d’expulsion pendant la période de la trêve hivernale. Si l’expulsion est ordonnée par un juge, elle pourra être appliquée dès la fin de la trêve. Vous n’avez donc pas à attendre la fin du mois de mars pour réagir en cas de loyers impayés !