Quelle assurance pour un propriétaire bailleur ?
GLI, PNO, protection juridique, etc. : tout savoir sur les assurances destinées aux propriétaires bailleurs.
Par Luko
Il est fréquent qu’un propriétaire demande à son futur locataire une caution solidaire comme garantie en cas de loyers impayés. Le garant est souvent un proche qui accepte en cas de défaut de paiement du locataire d’assumer ses dettes locatives. Cette décision n’est donc pas à prendre à la légère car elle peut parfois avoir de lourdes conséquences financières. Pour vous aider à y voir plus clair, on vous explique en quoi consiste la caution solidaire en location et ce qu’elle implique pour le garant.
L’acte de cautionnement solidaire est un document par lequel un tiers s’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. Véritable garantie pour le propriétaire bailleur, la caution solidaire permet ainsi à une personne disposant de faibles revenus d’accéder à la location. Il s’agit d’un engagement important pour le garant qui s’engage par conséquent à payer l’ensemble des dettes inhérentes au logement. Le recours à un garant est une pratique courante notamment lorsque le locataire est encore étudiant.
Quelle différence avec la caution simple ?
Bien que la caution simple et la caution solidaire jouent le même rôle, elles n’impliquent pas le garant de la même façon.
En effet, si le garant a signé un acte de caution simple, le propriétaire ne pourra se retourner contre lui qu’après avoir exigé du locataire le paiement des impayés. Le bailleur doit donc au préalable employer tous les moyens juridiques possibles à l’encontre du locataire avant de s’adresser à la caution.
Au contraire, s’il s’agit d’une caution solidaire, le propriétaire peut se retourner indifféremment contre le garant ou le locataire dès le premier impayé.
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Qui peut se porter caution solidaire ?
Plusieurs solutions sont envisageables en fonction de votre situation pour trouver un garant. la caution solidaire peut être :
- une personne physique avec des revenus stables et suffisamment conséquents : membre de la famille, ami, collègue, etc ;
- une entreprise : généralement un employeur qui se porte garant pour un salarié ;
- un organisme garant en location payant qui se portera garant pour vous en contrepartie du paiement d’une cotisation proportionnelle à votre loyer : Garantme, Unkle, Cautioneo, etc ;
- la garantie Visale qui est une caution proposée par l’Etat via l’organisme Action logement (sous conditions d’éligibilité) ;
- la caution bancaire qui consiste à bloquer l’équivalent d’un à deux ans de loyer sur un compte en guise de garantie (rarement utilisée car assez contraignante pour le locataire).
Engagements et risques pour le garant
En devenant caution solidaire, le garant s’engage juridiquement à régler les dettes du locataire si celui-ci n’est pas en mesure ou refuse de les honorer. Par conséquent, il prend également le risque d’engager son patrimoine personnel. Cela signifie qu’en cas d’impayés, le garant pourra être poursuivi sur ses revenus voire le cas échéant sur ses biens personnels afin de rembourser la dette du débiteur.
Aussi, du fait du caractère solidaire du cautionnement, le bailleur a le droit de réclamer l’intégralité des dettes locatives à une seule personne même si plusieurs cautionnaires sont engagés. Notez toutefois que celle-ci a la possibilité de se retourner par la suite contre le locataire et les autres cautionnaires. Il convient aussi de signaler que du fait de l’indivisibilité, le propriétaire est autorisé à se retourner contre les héritiers en cas de décès de la caution pour obtenir le remboursement des dettes existantes.
Précisons également qu’en cas de vente d’un logement occupé, si le paiement des loyers est garanti par une caution solidaire, celle-ci est automatiquement transmise au nouveau propriétaire (sauf clause contraire).
La durée d’engagement
L’acte de cautionnement peut mentionner une durée précise d’engagement ou une durée indéterminée. Ces deux configurations sont autorisées par la loi puisqu’elle n’impose aucune durée spécifique.
Le cautionnement solidaire à durée déterminée
Dans le cas où l’acte de cautionnement stipule une durée précise comme par exemple un bail initial et deux reconductions, le garant est alors engagé jusqu’au terme de celle-ci. Il devra donc s’acquitter de tout impayé intervenant sur cette période.
Il est possible d’insérer une clause précisant que certains changements familiaux ou professionnels mettront fin automatiquement au cautionnement
Le cautionnement solidaire à durée indéterminée
Si la durée du cautionnement n’a pas été précisée dans l’acte, la caution peut demander une résiliation à tout moment. Notez toutefois que le garant reste solidaire des dettes locatives jusqu’à l’expiration du bail en cours.
La caution solidaire reste engagée en cas de changement de propriétaire du bien donné en location.
Résilier une caution solidaire
Si le garant a signé un acte de cautionnement pour une durée indéterminée, il est libre de désengager quand il le souhaite. Pour que sa résiliation soit prise en compte, il doit adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit également envoyer en parallèle une copie de ce courrier au locataire. Ainsi, son engagement prendra fin automatiquement au terme du contrat de location.
Le cas de la colocation
En général, les colocataires signent un bail unique dans lequel est inséré une clause de solidarité. Par cette clause, les colocataires s’engagent à payer ensemble le montant intégral du loyer. De fait, si l’un des colocataires a recours à un garant, celui-ci est impacté au même titre par la clause de solidarité. Cela signifie que la caution solidaire peut être amenée à payer pour des colocataires qu’elle ne connaît pas. À son départ du logement, le colocataire reste solidaire du paiement du loyer jusqu’à ce qu’il soit remplacé ou le cas échéant au maximum six mois après la fin du préavis.
Afin de protéger les garants dans le cadre d’une colocation, la loi Alur stipule qu’ils sont libérés de leur engagement dès lors que leur proche donne congé et qu’il est remplacé par un nouveau colocataire. Cette mention est formalisée dans l’acte de cautionnement solidaire sous la forme d’un encadré spécial « fin de l’engagement de la caution en cas de colocation ».
Il peut arriver qu’un propriétaire propose une colocation avec des baux séparés. Dans cette situation, le colocataire n’est redevable que d’une seule part de loyer et n’est donc pas solidaire vis à vis des autres colocataires.
Se porter caution solidaire : l’acte de cautionnement
Avant, l’acte de cautionnement devait être formalisé sous la forme d’un écrit établi sous seing privé ou devant un notaire. Bien que la loi ELAN avait déjà supprimé l’obligation de mention manuscrite par le garant, il était jusqu’à présent indispensable de signer le document à la main.
Depuis le 1er janvier 2022 et conformément à l’article 2297 du Code civil, il n’est plus nécessaire d’inscrire un texte type sur l’acte de cautionnement. Cependant, toute personne qui se porte garant doit apposer manuellement ou par voie électronique « la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »
La signature de l’acte qu’elle soit manuscrite ou électronique reste également obligatoire.
Il est obligatoire de fournir un exemplaire du contrat de bail à la caution.
Les conditions de validité
Pour que l’acte de cautionnement soit recevable, il est nécessaire d’indiquer certaines mentions obligatoires :
- l’identité du bailleur et de la personne se portant caution (nom, prénom, date de naissance) ;
- les nom et prénom du locataire ;
- l’adresse précise du bien donné en location ;
- le montant du loyer (en lettres et chiffres) ;
- les conditions de révision du loyer ;
- la durée pendant laquelle le garant accepte de se porter garant.
L’acte doit préciser que la caution s’engage à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues par le locataire soit le loyer, les charges locatives et les éventuels frais de remise en état en cas de dégradations imputables au locataire. Il est également conseillé de préciser sur l’acte la limite financière d’engagement de la caution (maximum 3 ans de loyers charges comprises).
En supplément de l’acte de cautionnement, les documents que le garant d'une location doit fournir au bailleur sont les suivants : une pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité, passeport ou permis de conduire), ainsi qu’un justificatif de domicile (facture d’énergie, quittance de loyer, taxe foncière, etc.).
De plus, il doit aussi justifier de sa solvabilité en produisant des pièces relatives à ses ressources comme :
- les trois derniers bulletins de salaires ;
- les deux derniers bilans pour les garants entrepreneurs ;
- le dernier avis d’imposition ;
- les justificatifs attestant de la perception d’une pension de retraite, d’une indemnité, d’une rente, de revenus locatifs, etc.
Modèle gratuit d’acte de cautionnement solidaire
Voici un modèle d'acte de caution solidaire à compléter avec les informations qui vous concernent.
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Prénom] [Nom de la caution], né(e) le [Date de naissance] à [Commune], résidant à l'adresse suivante : [Adresse de la caution], [Code postal] [Commune] déclare me porter caution solidaire de [Prénom] [Nom du locataire] pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par le bailleur [Nom du bailleur], demeurant [Adresse], [Code postal] [Commune], pour la location du logement situé [Adresse du logement loué], [Code postal] [Commune].
J'ai pris connaissance du montant du loyer de [Montant du loyer en toutes lettres], soit [Montant du loyer en chiffres] euros par [Mois/Trimestre/An]. Il sera révisé annuellement tous les [Date de révision] selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE au [Date de période de référence de l'IRL indiquée sur le bail] [Année].
Cet engagement pour une caution solidaire est valable pour une durée [Indéterminée/Déterminée] (précisez la durée si elle est déterminée) pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.»
Fait à [Commune], le [Date]
Signature
[Prénom] [Nom de la caution]
Pour personnaliser facilement l’acte de cautionnement solidaire, l’administration met également à votre disposition un générateur d’acte officiel disponible sur le site du Service public.
Caution solidaire et assurance loyers impayés
L’assurance loyer impayé et la caution solidaire offrent toutes deux la possibilité au propriétaire de récupérer les sommes dues par un locataire. Par conséquent, elles ne peuvent se cumuler comme le prévoit l’article 55 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009. Cela signifie que le propriétaire bailleur qui a souscrit une assurance loyer impayé (GLI) ne peut exiger du locataire une caution solidaire en parallèle.
Exception
Dans le cas où le locataire ou les colocataires sont étudiants ou apprentis, il est possible de cumuler l’assurance loyer impayé (GLI) avec la caution solidaire sans risque de sanctions par la loi.
Voir aussi :
Comment fonctionne la caution solidaire ?