Quelle assurance pour un propriétaire bailleur ?
GLI, PNO, protection juridique, etc. : tout savoir sur les assurances destinées aux propriétaires bailleurs.
Par Luko
Un incident de parcours ou un changement de situation personnelle peut rapidement conduire à l’impossibilité de s’acquitter de son loyer. En cas de difficulté temporaire ou sur le long terme, il est utile de connaître chaque aide accessible pour régulariser un loyer impayé etrésoudre ainsi le problème le plus efficacement possible.
Rappel sur les devoirs du locataire
En signant son bail, le locataire s’engage à payer son loyer en temps et en heure. En cas de retard de règlement total ou partiel et de non régularisation des sommes dues, le propriétaire bailleur est en droit de demander la résiliation du bail.
Ne pas payer son loyer est un des 12 critères possibles d’expulsion du locataire au même titre que le défaut d’assurance, le mauvais entretien du logement ou la sous-location non autorisée.
Il est donc plus que recommandé de prévenir le propriétaire de son logement en cas de difficulté de paiement de son loyer, pour éviter qu’il ne lance une procédure de résiliation de bail et qu’il ne se retourne contre l’occupant.
Un retard de loyer d’un mois n’entraîne pas l’expulsion immédiate du locataire, mais lui sera toujours signifié par le propriétaire, de préférence à l'aide d'une lettre recommandée avec accusé de réception, pour sécuriser les revenus locatifs du bailleur. Le propriétaire est dans son droit de déclencher une expulsion si plusieurs loyers restent impayés, si le locataire est aux abonnés absents ou si l’entente amiable initiale n’est pas respectée. Un avis d’expulsion avec commandement de quitter les lieux peut alors être ordonné par le tribunal.
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Proposer un recours à l’amiable à son propriétaire
La procédure la plus simple est de proposer un recours amiable au propriétaire. Expliquer sa position et être de bonne foi permet souvent d’arranger les choses. Un bailleur sera généralement plus conciliant face à un locataire lui exposant sincèrement sa situation personnelle plutôt que de découvrir par lui-même, et sans avoir été prévenu, que le loyer reste impayé.
En règle générale, un délai de paiement est accordé. Celui-ci fait l’objet d’un échéancier qui doit être rédigé, signé et accepté par les deux parties. Le montant de la régularisation est acquitté en plus du loyer. Aucuns frais, intérêt ou pénalité de retard ne peuvent être perçus par le propriétaire.
Prenons l’exemple suivant, avec un mois de loyer impayé d’un montant de 600 €. Avec un accord d’étalement de la dette sur 10 mois, soit 60 € par mois, le montant du loyer à venir sera de 660 € durant cette période.
Cet échéancier est appelé plan d’apurement. Il autorise ainsi le locataire à régulariser sa situation en cas de problème passager. Il répond à différentes conditions dont la prise en compte de sa position financière et la précision du nombre de mensualités, la fréquence des versements et leurs montants.
Le plan d’apurement répond généralement à trois types d’accords :
- Le locataire s’engage à régler l’intégralité de la dette par des versements réguliers ou en une seule fois, lors de la perception d’une prime de fin d’année par exemple.
- Le propriétaire fait un geste et apure une partie de la dette pour aider son locataire. Le solde est ensuite précisé dans le plan d’apurement et porte la mention de l’engagement de l'occupant à payer régulièrement son loyer.
- Le bailleur renonce simplement au paiement de la somme due à condition que le locataire s’engage à régler régulièrement et de façon complète les loyers à venir, et ce, jusqu’à la fin du bail.
Il est également possible de tenter de trouver une entente en cas de non-respect des engagements du locataire et de :
- saisir le conciliateur de justice ;
- proposer au locataire de quitter le logement ;
- entamer une procédure judiciaire à son encontre pour se faire payer les sommes dues et procéder à la résiliation du bail ;
- mettre en place l’expulsion du locataire.
Le propriétaire à toute latitude de décider de réduire ou d’abandonner la dette du locataire. Cette situation est plutôt rare, il est donc de l’intérêt de l’occupant de régler son dû.
Les locataires ayant une situation précaire ou des revenus insuffisants peuvent être éligibles à différentes aides afin de faciliter le paiement de leur loyer et charges locatives.
Les aides de la CAF ou de la MSA
- L’Aide Personnalisée au Logement : il est toujours possible de demander la mise en place de l’APL, qui prend en charge une partie du loyer. L’APL peut être versée directement au propriétaire après accord du locataire. Ainsi, seule la différence entre le montant du loyer total et la part APL est payée directement par l’occupant du logement à son bailleur.
- L’Allocation de Logement Familiale : elle est mise en place par la CAF ou la MSA si le locataire bénéficie de prestations familiales ou de l’AEEH (Allocation d’Éducation de l’Enfant Handicapé). Elle est versée sous condition de ressources.
- L’Allocation de Logement Sociale : pour les locataires non éligibles à l’APL ou à l’ALF.
Ces aides peuvent être demandées directement auprès de la CAF ou de la MSA, ou en s’adressant à au CCAS (Centre Communal d’Action Sociale) dont l’occupant dépend.
À noter : aucune de ces aides sociales n’est cumulable.
Les aides d’Action Logement
L’association loi 1901 Action Logement (anciennement 1 % logement) collecte la participation des employeurs à l’effort de construction de logements neufs. Elle permet d’aider les locataires salariés d’entreprises comptant plus de 10 salariés à payer leur loyer sous la forme d’un prêt sans intérêt ou d’une subvention.
Par le biais des CIL (Comités Interprofessionnels du Logement), le locataire peut bénéficier du CIL-PASS ASSISTANCE :
- prêt à taux zéro d’un montant maximal de 18 000 € permettant, entre autres, la régularisation de 6 mois de loyers restant dus et de charges locatives impayées. Le bénéficiaire doit être en situation de déséquilibre financier non volontaire ;
- subvention de 4 000 € maximum pour les bénéficiaires ne pouvant faire face à un remboursement de prêt à taux zéro ou étant en situation de surendettement.
Dans ces deux cas, le locataire doit être accompagné par un travailleur social pour en bénéficier.
Pour contacter Action Logement pour une demande en cours de traitement, composez le 0970 800 800 (du lundi au vendredi, de 9h à 18h30, numéro non surtaxé).
Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Le Fonds de Solidarité pour le Logement peut être saisi par un travailleur social selon les revenus du locataire en difficulté. Son aide au paiement d’un loyer impayé prend la forme d’un prêt à rembourser ou d’une subvention versée directement au bailleur.
Cette aide participe au maintien dans le logement. Elle peut également prendre en charge, suivant la situation personnelle, les dépenses en gaz, électricité, eau, téléphone et frais des commissaires de justice.
À noter : chaque FSL possède ses propres critères d’affectation selon le département (revenus, montant de la dette, situation familiale, etc.). Son attribution n’est jamais automatique et doit faire obligatoirement l’objet d’un dépôt de dossier.
La garantie Visale
Elle remplace la garantie Loca-Pass qui n’existe plus. Elle est gérée par Action Logement et assure le paiement des loyers et des charges impayés ainsi que les éventuelles dégradations locatives.
Cette aide consiste en la prise en charge jusqu’à 36 mois de loyers, dans la limite mensuelle de 1500€ en région parisienne et 1300€ sur le reste du territoire. Action Logement règle directement au propriétaire les sommes dues sur présentation des pièces justificatives. Un échéancier, adapté aux revenus de l’occupant, lui est ensuite proposé.
La garantie Visale est accessible aux locataires âgés de 18 à 30 ans, peu importe leur situation professionnelle, mais également aux locataires de plus de 30 ans s’ils sont en poste depuis moins de 6 mois ou en situation de mobilité géographique.
Attention, si le locataire est un membre de la famille du propriétaire, la garantie Visale n’est pas possible !
Contacter l’ADIL
L’ADIL permet de profiter d’un accompagnement juridique lors d’un problème de loyer impayé. Si la structure n’apporte pas d’aide financière à proprement parler, elle assiste la personne en difficulté et lui remet les bonnes pistes à suivre pour sortir de sa situation délicate.
L’ADIL a mis en place une plateforme SOS Loyers et un numéro vert joignable gratuitement du lundi au vendredi au 0805 16 00 75.
D’autres moyens pour trouver de l’aide
Les aides précédentes sont les plus classiques. Il existe également d’autres structures d’accompagnement moins connues pour assister un locataire en difficulté :
- le bailleur social peut mettre en place une aide à la quittance par l’intermédiaire d’un service social ;
- la Réduction du Loyer de Solidarité (RLS) pour les locataires d’un logement social ;
- le CROUS met en place des aides au loyer pour les étudiants ;
- le FASTT Bailleur Confiance, partenaire de la CAF et de Pôle Emploi, pour les salariés intérimaires, à temps partiel, agriculteurs, étudiants et alternants ;
- les mutuelles et caisses de retraite ont souvent un service social réservé à leurs bénéficiaires ;
- la Fondation Abbé Pierre par sa plateforme Allo Prévention Expulsion peut être contactée au 0810 001 505 (0.06 €/min + prix appel local) ;
- le service SOS Famille d’Emmaüs peut faire des avances remboursables à taux zéro et sans frais ;
- les associations caritatives comme le Secours catholique mettent à disposition des aides d’urgence.
Monter un dossier de surendettement
Des événements personnels peuvent mener à une demande de mise en surendettement. Cette solution est bien évidemment à choisir en derniers recours. Si un locataire n’est pas éligible aux aides ou fait face à de réelles complications financières pouvant le mener à être interdit bancaire, il est urgent de contacter une assistante sociale. Il recevra un soutient utile dans le montage du dossier puis le déposera à la Banque de France qui statuera.
C’est la Commission départementale de surendettement qui gère chaque dossier. Pour trouver la délégation proche de votre domicile, suivez le lien officiel du site de la Banque de France.
Les garanties qui protègent le propriétaire
Le propriétaire peut faire appel à plusieurs dispositifs et assurances et organismes garants pour garantir le paiement des loyers, des charges et des dégradations constatées en fin de bail :
- Garantie Loyers Impayés : le propriétaire souscrit une assurance GLI qui le couvre et l’indemnise en cas de défaillance de son locataire.
- Recours au garant : le garant physique ou moral du locataire s’engage à prendre en charge les éventuels loyers impayés. Selon les dispositions du bail, il est parfois appelé caution solidaire.
- Caution bancaire : le locataire dépose une somme d’argent sur un compte bancaire bloqué qui sera éventuellement utilisée pour régler un retard de loyer.
